Vânzările de apartamente din primele trei luni ale anului, cu 60% mai mari decât în perioadele similare ale anilor precedenți

În primul trimestru al anului 2020, vânzările/procurările de apartamente au fost de 7354, record absolut pentru perioada ianuarie-martie. Vânzările din primele trei luni ale anului curent au fost cu 60% mai mari decât în perioadele similare ale anilor precedenți.Conform datelor Agenției Serviciilor Publice, tranzacțiile pe piața imobiliară din Moldova cresc pentru al 14-lea trimestru consecutiv.
Drept rezultat în valori anuale, piața imobiliară a trecut pentru prima dată de 30 de mii de apartamente anual, înregistrând în primul trimestru a anului curent – 31029 de apartamente vândute/cumparate pentru ultimele 12 luni. Acest volum de tranzacții este dublu față de vânzările tradiționale anuale ale Moldovei din ultimii zece ani, reamintim că cota de 20 de mii de apartamente anual a fost depășită în ultimul trimestru a anului 2018.
Piața imobiliară continuă să fie concentrată în municipiul Chișinău, unde au loc aproape 80% din toate tranzacțiile cu apartamentele.

200409_Imobiliare_01

Numărul de apartamente procurate în ipotecă a înregistrat o ușoară scădere ajungând la 9,5 mii de apartamente în valoare anuală, comparativ cu 9,7 mii în 2019. Pe fundalul creșterii numărului de tranzacții, cota apartamentelor vândute în ipotecă a scăzut destul de semnificativ. Astfel, anul trecut 40% dintre apartamente au fost vândute prin intermediul creditelor ipotecare, iar în primul trimestru al anului 2020 acest indicator s-a redus cu până la 30%. Oamenii continuă să cumpere tot mai activ apartamente, dar cu un interes mai scăzut față de creditele ipotecare.
Cu toate acestea băncile oferă tot mai multe oportunități de finanțare pentru cetățeni, iar volumul creditelor ipotecare în februarie 2020 au atins cota de 6,5 miliarde de lei, record absolut pentru sistemul bancar. Contractarea noilor credite ipotecare este similar cu cel din 2019, dar piața imobiliară crește mult mai rapid, din acest motiv băncile rămân în urma pieții imobiliare.
Însă și așa portofoliul de credite pentru ramura construcțiilor din sistemul bancar a ajuns la cota sa miximă de 18% record istoric absolut. Precedentul record a fost înregistrat în 2008, când băncile au oferit ramurii construcțiilor 14,7% din totalul creditelor.

200409_Imobiliare_02

Deși piața imobiliară este în creștere deja pe parcursul a 3,5 ani, prețul la apartamente rămâne relativ constat. În 2019 a fost înregistrată o ușoară creștere a prețului, în vară, dar acum prețul s-a reîntors la nivelul începutului anului 2019. În prezent un apartament de 70 m2 în municipiul Chișinău costă în mediu 36,2 mii euro, cea ce este cu 1,1 mii euro mai puțin decât în vara anului 2019.

200409_Imobiliare_03

Datorită prețului stabil și creșterii veniturilor recalculat în euro ale cetățenilor moldoveni, efortul financiar pentru procurarea unui apartament este în continuă scădere. În primul trimestru, pentru prima dată în istoria țării, el a coborât sub nivelul de opt ani. Astfel, în prezent pentru procurarea unui apartament de 70 m2 în municipiul Chișinău este nevoie de 7,9 salarii medii anuale. Media europeană este de 6,9 salarii anuale pentru un apartament de 70 m2.

200409_Imobiliare_04

Piața imobiliară și în 2020 rămâne atractivă pentru tranzacții și sper că această criză dictată de COVID-19 nu va avea un impact major asupra pieții imobiliare.

În 2019 numărul celor cu salariu de peste 10 mii lei lunar a depășit cifra de 70 de mii persoane

Pentru prima dată cei cu salarii mai mare de 10 mii lei/lunar (grupul de sus) a depășit numărul celor cu salarii de sub 3 mii lei/lunar (extrema de jos).

În 5 ani de zile numărul salariaților cu peste 10 mii lei lunar a crescut de 4,5 ori de la 15,6 mii persoane în 2014 la 70 mii persoane 2019.

200204_Salariu

În aceași perioadă numărul celor mai rău plătiți salariați cu salariu de până în 3 mii de lei a scăzut de 3,4 ori de la 215,5 mii persoane în 2014 la 62,8 mii persoane în 2019.

Dacă în 2014 ponderea celor cu salariu de până în 3 mii de lei constituia 50% din numărul salariaților, atunci în prezent ponderea lor s-a redus la 14%.

În același timp ponderea salariaților cu salariu mai mare de 10 mii lei lunar a crescut de la 3,4% în 2014 la 15,8% în 2019.

Altfel spus în prezent fiecare al 6-lea angajat are un salariu de peste 10 mii lei lunar, față de fiecare al 30-lea îngajat în 2014.

Asta în valori nominale, dar leul în 2019 are o putere de cupmărare cu 39% mai slabă decât în 2014. Deci un salariu de 3 mii lei în 2014 înseamnă 4,200 lei în 2019.

Dar și așa numărul celor cu salariu la limita de jos (sub 3 mii lei în 2014 și sub 4.200 lei în 2019) este în scădere, cei drept mult mai lentă. Ponderea lor sa redus de la 50% în 2014 la 32,5%.

Pentru 2020 Biroul Național de Statistică trebuie să modifice ultimile grile de salarizare și să introducă grila de salarizare 10.001-12.000 lei și peste 12.001 lei lunar.

Guvernul în 2019 nu a reușit să-și onoreze obligațiile sale cu 3,3 miliarde lei

Astfel cheltuielile bugetare au fost executate la nivel de 43 miliarde lei, față de 46,3 miliarde rectificat în vară. Reamintim că atunci Guvernul a redus cu aproximativ 1,3 miliarde lei cheltuielile bugetare, față de cele planificate inițial. Deci față de planul de la începutul anului, bugetul de stat nu a fost executat cu 4,6 miliarde lei la capitolul cheltuieli, iar față de cel rectificat cu 3,3 miliarde lei.

Imposibilitatea onorării obligațiilor bugetare este determinată de doi factori majori: 1) acumulări mai mici în bugetul de stat din impozite și taxe, 2) imposibilitatea atragerii resurselor externe.

Veniturile bugetare au fost executate cu 675 milioane lei mai puțin decât după rectificarea din vară, iar față de planificarea inițială cu 2,2 miliarde lei mai puțin. Cele mai mari ratări sunt de la TVA, care s-a acumulat cu 492 milioane lei mai puțin și Accize cu 74 milioane lei mai puțin.

Este îngrijorător faptul că impozitul pe venit la persoanele juridice în 2019 a fost colectat mult mai puțin decât planificarea inițială și a fost la nivelul anului 2018 fără a înregistra careva creșteri.

Dar cele mai mari ratări sunt la atragerea finanțării externe sub formă de împrumuturi. Guvernul a reușit să contacteze împrumuturi în volum de 475 milioane lei, față de 3.476 milioane lei planificat. Anume ratările din împrumuturile externe de 3 miliarde lei au determinat impozabilitatea onorării obligațiunilor legale ale guvernului.

Principalele domenii care au fost afectate de imposibilitatea guvernului de a-și onora obligațiunile bugetare sunt:

Investițiile capitale și activele nefinanciare, care de fapt de fiecare dată cad primele jertfă a reducerilor cheltuielilor bugetare.

Bunurile și serviciile nu au fost executate cu 434 milioane lei și cel mai probabil vorbim de datorii restante ale instituțiilor bugetare. Nu cred că vorbim despre optimizări ale cheltuielilor, deoarece aceste cheltuieli și așa au fost reduse în vară cu alte 375 milioane lei.

Autoritățile locale nu au primit din bugetul de stat 430 milioane lei. Cei drept aici trebuie să menționăm că transferurile către autoritățile publice locale în vară au fost majorate cu 1,18 miliarde lei, de la 11,15 miliarde lei inițial, până la 12,76 miliarde lei după rectificarea din vară. Aceste majorări au fost dictate de majorările salariale implementate în sectorul bugetar, iar transferurile reduse, cel mai probabil au creat dificultăți la autoritățile locale în onorarea obligațiunilor lor față de salariații bugetari.

Cheltuielile de personal, care nu au fost executate cu 317 milioane lei. Și aici cel mai probabil vorbim de restanțe salariale și nu de optimizări, deoarece cheltuielile de persoanl în vară au fost reduse cu 424 milioane lei. Deci tot ce a putut fi optimizat s-a optimizat încă din vară.

Executarea bugetului pe 2019 este un semnal puternic de avertisment pentru 2020. El arată clar: fără o relație bună cu partenerii externi în 2020 este IMPOSIBIL DE EXECUTAT Bugetul de Stat și cel Public.

200131_Ratari_Bugetare

Piața imobiliară e pe val. Performanțe peste cele mai optimiste așteptări în 2019

Volumul tranzacțiilor cu apartamente în 2019 a atins un record absolut pentru Republica Moldova atingând cifra de 28.674 apartamente mult peste cele mai optimiste prognoze realizate de noi anterior. Astfel, în 2019 piața de vânzare/cumpărare a apartamentelor a crescut cu peste 40%, creștere fără precedent.

200115_Piata_Imobiliara_01

Această creștere se datorează în special municipiului Chișinău, unde vânzările de apartamente au înregistrat o cifră record de 22.187 apartamente cea ce este mai mult decât recordul de anul trecut pe țară. Astfel, aproape 80% din toate tranzacțiile cu apartamente din Moldova au loc în mun. Chișinău.

200115_Piata_Imobiliara_02

Un alt factor care a determinat creșterea pieței imobiliare din Republica Moldova sunt creditele ipotecare în baza cărora în 2019 au fost procurate aproape 10 mii de apartamente. Băncile comerciale din Moldova în ultimii doi ani s-au focusat puternic pe creditare persoanelor fizice în special prin oferirea creditelor imobiliare.

200115_Piata_Imobiliara_03

Astfel, portofoliul de credite bancare a crescut în doi ani cu peste 100% de la 3,2 miliarde lei în 2017 la aproximativ 7 miliarde lei în 2019.

200115_Piata_Imobiliara_04

Un alt factor care a influențat piața imobiliară este creșterea accesibilității procurării unui apartament. După 10 ani de cădere continuă în 2019 pentru prima dată prețul la apartamente a încetat să scadă și chiar a înregistrat o ușoară creștere. Astfel în mediu în mun. Chișinău prețul unui apartament de 70 m2 a crescut cu 400 de Euro de la 36,6 mii euro în 2018 la 37 mii Euro în 2019. Însă această creștere s-a temperat la finele anului, cea ce ne face să credem că în 2020 prețurile vor rămâne stabile cu o posibilă ușoară creștere.

200115_Piata_Imobiliara_05

Însă această creștere nesemnificativă a prețurilor la apartamente nu a influențat deloc accesul la apartamente. Efortul financiar depus de o familie pentru procurarea unui apartament de 70 m2 în 2019 a devenit cu 10% mai ușor față de 2018. Dacă în 2018 pentru procurarea unui apartament erau necesare 9,4 salarii medii anuale, atunci în 2019 acest indicator a atins minimul istoric ce 8,5 salarii medii anuale.

Creșterea accesibilității apartamentelor se datorează creșterii nominale a salariului în lei și a cursului valutar stabil a leului față de Euro, monedă în care de regulă se tranzacționează apartamentele. În 2019 salariul mediu anual recalculat în Euro a crescut cu 600 de Euro, de la 3,9 mii Euro anual în 2018 la circa 4,5 mii Euro anual în 2019.

200115_Piata_Imobiliara_06

După accesibilitatea apartamentelor determinate în salarii medii anuale plătite pentru procurarea unui apartament Moldova se apropie de media țărilor europene, unde acest indicator constituie 6,9 salarii medii anuale.

Harta salariilor din Republica Moldova: În dreapta Nistrului câștigul lunar e cu 50% mai mare față de stânga Nistrului

Cele mai dramatice schimbări în remunerarea muncii în Transnistria s-au petrecut în ultimii patru ani. Astfel, în 2015 salariul mediu din Transnistria era cu 40% mai mare decât în partea dreaptă a Nistrului. Iar în 2019 situația s-a inversat, deja în dreapta Nistrului salariul a ajuns cu 50% mai mare decât în stânga Nistrului.

200109_Salariul_mediu

Pe parcursul a 20 de ani cu mici excepții salariul mediu pe ambele maluri ale Nistrului era la același nivel. Totul a început să schimbe după anul 2013, când pretinsele autorități din Transnistria au decis menținerea artificială a cursului valutar. Pe de o parte acest lucru a îmbunătățit condițiile salariale ale angajaților, unde salariul a crescut mult mai rapid decât în dreapta Nistrului. Însă menținerea artificială a cursului valutar în Transnistria s-a realizat din contul epuizării rezervelor valutare, care la începutul anului 2016 au atins o valoare negativă. Din acest motiv din 2016 banca centrală din Transnistria nu mai publică datele privind rezervele valutare, doar informează că ele continuă sa fi negative. Menținerea artificială a cursului valutar a lovit dur asupra exporturilor, care în cinci ani s-au redus cu 1/3 de la 700 mil USD în 2012 la 530 mil USD în 2016. În această perioadă am asistat nu doar la reducerea exporturilor dar și la scoaterea de capital din Transnistria. Menținerea artificială a cursului valutar și salariile majorate din Transnistria au fost plătite din contul exportatorilor, ceea ce ia forțat pe mulți să scoată capitalul.

În 2016 după ce banca centrală din stânga Nistrului a epuizat toate rezervele valutare a fost nevoită să deprecieze rubla transnistreană, care în doi ani s-a depreciat cu 70% față de Leul moldovenesc. Această depreciere dramatică a lovit puternic asupra bunăstării populației și a salariului, care recalculat în lei a înregistrat o reducere de 50% în doar doi ani.

Însă această măsură nu a fost suficientă, din acest motiv banca centrală din Transnistria a fost nevoită să înăsprească politica valutară din regiune, obligând agenții economici să vândă o parte din veniturile valutare.

În anul 2019 în lipsa rezervelor valutare, banca centrală din Transnistria a luat iarăși o decizie riscantă de a menține cursul valutar. Pe de o parte această decizie a îmbunătățit situația cu remunerarea muncii din regiune, care după doi ani de cădere dramatică a înregistrat o creștere în 2019. Pe de altă parte, această creștere a salariului cade pe umerii exportatorilor, care și așa nu și-au revenit încă după precedenta menținere artificială a cursului valutar.

De fapt, pretinsele autorități din stânga Nistrului sunt într-o situație destul de complicată: au un pacient, economia locală într-o stare gravă, iar unciile instrumente de intervenție sunt ciocanul într-o mână și toporul în alta. Dilema este care din aceste două instrumente să le utilizezi pentru a ridica pacientul în picioare.

Cel mai probabil în 2020 banca centrală din Transnistria va fi nevoită să permită deprecierea ușoară a rublei locale cu nu mai puțin cu 10-15%.

Lecția din stânga Nistrului este simplă: populismul nu ține mult, iar într-un final pentru populismul autorităților plătesc oamenii cu veniturile lor.

Statistică Istorică: Evoluția salariului real în Moldova

Scurte note metodologice, pentru cei grăbiți recomand să treceți la paragraful următor

Un hobby mai nou al meu este statistica istorică. În cercetările mele privind salariul mediu din Moldova am avansat cu 20 de ani față de publicația de anul trecut și am reușit calcularea salariului începând cu anul 1940.

În perioada 1940-1960 statisticienii sovietici au ținut cont nu doar de creșterea reală a salariului, dar și de faptul că a crescu exponențial numărul salariaților. O abordare interesantă de care am ținut cont și eu.

Pentru perioada 1983/91 a fost destul de dificil de calculat inflația deoarece ea formal nu exista, dar deja se publicau date privind creșterea prețurilor în piețe și magazine ale cooperației de consum, cea ce permite cu o exactitate destul de bună să calculezi inflația probabilă din acea perioadă. Tot aici am ținut cont de o sintagmă apărută în cercetările post-sovietice ”inflația ascunsă”. Sub inflația ascunsă se subînțelege creșterea prețurilor cauzată de deficitul de mărfuri. Formal prețul nu crește, dar mărfurile lipsesc, iar prețul lor real poate fi estimat doar prin metode indirecte: piața neagră, plăți suplimentare, etc.

Pentru o mai bună înțelegere și comparare a salariilor am transformat toate salariile la valoarea Leului din 2019.

O singură generație a trecut prin două mari procese fără precedent în istoria noastră

Nu voi greși să spun că cea mai mare prăbușire a veniturilor reale a populației s-a produs în perioada 1983-1993. În 10 ani de zile veniturile populației au scăzut de 3,75 ori. Oamenii în anul 1993 aveau salariu egal cu cel primit în anul 1945, de după război.
191217_Evolutia_Salariu_01

Apoi au urmat alți 8 ani de stagnare când veniturile reale ale populației au crescut nesemnificativ. De fapt populația Moldovei timp de 10 ani sa aflat într-o sărăcie similară cu cea de după anul 1945, cea ce și a determinat exodul masiv al populației.

În următorii 10 ani de zile a urmat cea mai mare creștere a veniturilor populației Moldovei cunoscute de noi. Astfel în doar 10 ani veniturile reale ale populației au crescut de 3 ori, iar recordul absolut a fost atins în perioada 2000-2005 când în 5 ani de zile veniturile salariale ale moldovenilor s-au dublat.

În anul 2014 veniturile salariale ale moldovenilor au depășit maxima istorică atinsă anterior în perioada sovietică în anul 1982.

Veniturile salariale reale ale moldovenilor în prezent sunt de 5 ori mai mari decât în anul 1993

În prezent salariile moldovenilor în valoare reală sunt cu 35% mai mari decât în perioada sovietică și de 5 ori mai mari decât în anul 1993.

Începând cu anul 2000 până în prezent, veniturile reale ale populației au crescut în mediu cu 8%.

În perioada sovietică 1945-1985 veniturile reale ale populației au crescut în mediu cu 3,3% anual.

În economia de piață cu toate neajunsurile ei, veniturile reale ale populației cresc de 2,5 ori mai rapid decât în economia sovietică.

191217_Evolutia_Salariu_02

În TOP-ul creșterilor salariale domină perioadele de după criză, cea ce este explicabil. Baza este foarte joasă și este mai ușor să asiguri creșterea.
Dacă excludem primele 4 perioade post-criză, atunci cea mai mare creștere salarială în Moldova va fi înregistrată în perioada 2016-2020, când salariul real timp de 5 ani va înregistra o creștere de cel puțin 30%

Programul Președintelui Țării Igor Dodon va costa în primul an de implementare 2,5 miliarde lei

Suma totală a programului Președintelui Igor Dodon se ridică în primul an de implementare la 2,5 miliarde lei, apoi costurile vor crește cu încă 0,8 miliarde lei datorită persoanelor care vor primi timp de 5 ani de zile pensie pentru soțul/soția decedată. Astfel costul complet al programului este de 3,3 miliarde lei la plățile zile de azi.
Cele mai mari costuri sunt generate de majorarea salariilor la cei 180 mii de bugetare, care de fapt în orice caz trebuie majorat. În acest caz costul suplimentar pentru Bugetul de Stat este de 1,5 miliarde lei

Anumite sume necesită explicații suplimentare.
Indexarea de două ori pe an a pensiei în opinia noastră va necesita alocarea suplimentară a 375 milioane lei. Am pornit de la ipoteză că în loc de o indexare la nivel de 9% anual se va recurge la două indexări a câte 6%.

Iar intenția de a plăti pensie soțului/soției pentru soțul/soția decedată în primul an de implementare se ridică la 200 milioane lei, iar suma finală va fi de un miliard de lei la valoarea plăților de azi. Anual în Moldova se sting din viață 12 mii de bărbați și 16 mii de femei în vârsta de pensionare. Deci numărul persoanelor beneficiare de pensie nu poate depăși 12 mii anual, iar noi estimăm că ei de fapt vor fi la nivel de circa 10 mii în primul an de implementare a programului și se vor ridica până la 50 mii dacă sistemul va fi implementat pe deplin.

În opinia noastră numărul de specialiști din domeniul medical, care anual vor merge în localitățile rurale nu va depăși 300 persoane, cea ce înseamnă 18 milioane lei anual suplimentar la sumele actuale.

Salariul mediu în sectorul bugetar în prezent este de peste 6,5 mii lei lunar și avem angajați în jur de 65 mii bugetari. Deci o majorare de 10%, care oricum trebuie făcută înseamnă un efort financiar suplimentar de 520 milioane lei.
1911_Program_Dodon

De ce cresc prețurile în Moldova și la ce să ne așteptăm anul viitor?

În ultimele 4-5 luni asistăm la o accelerare a creșterii prețurilor în Republica Moldova, care în luna august au atins nivelul de 5,5% anual.
Care este motivul și la ce să ne așteptăm în următoarele luni?
În opinia mea sunt câțiva factori, care au determinat și vor determina în viitor majorarea de prețuri.
190916_Preturile

Creșterea consumului neacoperit cu producere.
De la începutul anului 2018 până în prezent portofoliul de credite în economia națională s-a majorat cu circa 9 miliarde lei, dintre care 7 miliarde revin persoanelor fizice. Cea mai mare parte din acești bani au mers la consum curent. Aici se mai adaugă circa 2 miliarde lei majorări de salarii, din contul reducerii impozitelor, care au mers tot la consum curent. Guvernul s-a dezis de investiții publice, din contul impozitelor în favoarea consumului curent a populației. Deci avem o creștere de consum al populației de cel puțin 4-5 miliarde lei din contul creditelor și investițiilor publice, care nu au nici o acoperire de producție suplimentară. Într-o economie puternică acest consum ar fi generat creștere economică, dar în Moldova el a generat creșterea importurilor. Drept consecință avem timp de un an o înrăutățire a balanței comerciale cu peste 400 milioane USD. Acest fapt a creat un deficit de valută și a dus la deprecierea monedei naționale. De fapt creșterea consumului s-a realizat din contul importurilor, acoperite cu rezervele valutare ale BNM.

Deprecierea valutei naționale.
Valuta națională s-a depreciat datorită creșterii consumului neacoperit cu producție națională. Creșterea consumul populației a generat creșterea de importuri, care au provocat creșterea puternică a cererii de valută pe piața valutară. Deficitul de valută în ultimul an de zile a dus la deprecierea leului moldovenesc cu 6% față de coșul valutar EURO&USD. Datorită dependenței puternice a consumului populației de produsele de import, deprecierea valutei naționale a influențat direct creșterea prețurilor. În opinia noastră jumătate din creșterea prețurilor din ultimul an se datorează deprecierii valutei naționale.

Intervenția abuzivă a politicului.
Spre regret în ajun de alegeri politicul se bagă puternic în tot ce înseamnă prețuri. Cel mai direct se vede la prețurile reglementate, care după ani de reformă în continuare sunt dependente de politicieni. Aici vorbim de gaze naturale, energie electrică, apă, transport, prețurile la care sunt artificial menținute în ajun de alegeri, apoi sunt majorate, deseori nejustificat. Însă politicul se bagă nu doar la prețurile reglementate, economia Moldovei are un grad spoit de monopolizare, majoritatea bunurilor și serviciilor sunt prestate de câțiva monopoliști dependenți de puterea politică. Reducerea prețurilor în ajun de alegeri, de regulă este urmat de accelerarea lor de după alegeri. După alegeri au crescut prețurile la energia electrică, transportatorii solicită majorări, sunt discuții în privința gazelor naturale și apă.

Moldova în următorii 1,5 ani se va confrunta cu un proces continuu de creștere a prețurilor care va fi în coridorul 7-10% anual, datorită tuturor celor 3 factori enunțați mai sus.

În 2019 apartamentele au devenit mai accesibile cu 6% față de 2018, chiar dacă asistăm la prima scumpire după 11 ani de cădere a prețurilor.

În 2019 efortul financiar pentru procurarea unui apartament s-a redus cu 6%. Astfel pentru procurarea unui apartament de 70 m2 în mun. Chișinău în trimestrul II din 2019 sunt necesare 8,8 salarii medii anuale, față de 9,4 salarii medii anuale în 2018.
190910_Imobile_01

Creșterea accesibilității apartamentelor se datorează exclusiv majorării salariului mediu anual recalculat în euro. În prima jumătate a anului 2019 salariul mediu anual a crescut cu 336 Euro față de anul 2018 și a atins nivelul de 4.232 Euro/an.
190910_Imobile_02

În trimestrul II din 2019 după 11 ani de căderea continuă a prețurilor la apartamente am asistat la prima majorarea nesemnificativă a prețurilor. Dacă în primul trimestru un apartament de 70 m2 în mun. Chișinău avea un preț mediu de vânzare de 36,4 mii Euro, atunci în trimestrul II apartamentele s-au scumpit cu 600 Euro și prețul lor s-a ridicat până la 37 mii euro pentru un apartament de 70 m2. Această majorare de preț a avut o influiență minoră asupra accesibilității apartamentelor.
190910_Imobile_03

Efortul financiar pentru procurarea unui apartament în mun. Chișinău în ultimii 3 ani se apropie rapid de media europeană, care constituie 6,9 salarii medii anuale pentru un apartament de 70 m2.
190910_Imobile_04

Creșterea veniturilor populației, creditele ipotecare și prețurile stabile au înviorat piața imobiliară

Evoluția de pe piața imobiliară din Chișinău pentru mulți este o enigmă. Am auzit de zeci de ori aceleași întrebări: pentru cine atâtea construcții? Cine cumpără, dacă toată lumea a plecat din țară?

Întrebările au și un substrat factologic. În ultimii cinci ani numărul mediu de apartamente date în exploatare anual este de peste 5 mii sau de două ori mai mult decât acum zece ani. Numărul tranzacțiilor cu apartamente în Chișinău anul acesta se va apropia de 15.000 apartamente sau cu 50% mai mult decât acum 5 ani în urmă când se vindeau pe an sub 10 mii de apartamente.

Cine mișcă piața imobiliară din Chișinău? care sunt factorii care determină evoluția de pe această piață?

Avem de-a face cu cinci factori fundamentali, care mișcă piața. Cunoașterea lor va permite atât cetățenilor cât și firmelor de construcție să-și revadă strategia lor în domeniul construcțiilor/vânzărilor/achiziționărilor de apartamente.

I. Migrația internă.
Da oamenii continuă să plece din țară, însă nu din Chișinău. În timp ce populația țării scade continuu, populația or. Chișinău în 10 ani de zile a crescut cu 30 mii persoane, de la 630 mii persoane în 2008 la 690 mii persoane în 2018. Această creștere se datorează migrației interne și înseamnă pentru or. Chișinău 14 mii de familii în plus, care au nevoie de apartamente. Și asta doar în ultimii 10 ani. Dar să nu uităm că în ultimii 10 ani în Chișinău s-au construit circa 40 mii de apartamente, așa că primul indicator nu răspunde încă la întrebarea noastră.

II. Schimbarea comportamentului social.
Nu știam cum să definesc un fenomen fără precedent care are loc în țara noastră, dar în mod special în or. Chișinău, din acest motiv l-am denumit comportament social. Ce am în vedere? În ultimii 10 ani comportamentul populației or. Chișinău s-a schimbat mai mult decât în precedenții sute de ani. Tinerii se căsătoresc mult mai târziu, chiar dacă nu sunt căsătoriți preferă să locuiască separat, iar dacă se căsătoresc preferă să nu aibă copii în primii ani de căsnicie, iar când decid să aibă copii, atunci numărul lor se limitează la un copil sau maxim 2 copii. Ce avem în rezultat? În anul 2006 în or. Chișinău ponderea familiilor de o persoană era de 17%, iar în prezent s-a dublat ajungând la aproape 33%. Iar alte 35% sunt familiile formate din două persoane. Numărul de familii din cinci persoane și mai mult, practic sunt pe cale de dispariție și ponderea lor s-a redus în doar 12 ani de trei ori de la 7,6% în 2006 la 2,8% în 2018.
Drept consecință, chiar dacă populația or. Chișinău a crescut cu doar 30 mii persoane, numărul de familii, sub influența schimbării comportamentului social s-a majorat cu 96 mii.
181214_Constructii_01
Doar anul acesta numărul de gospodării în or. Chișinău se va majora cu aproape 20 mii, față de 5 mii apartamente noi date în exploatare.
Creșterea numărului de gospodării se datorează exclusiv micșorării numărului de membri într-o gospodărie.
Acest lucru a schimbat cardinal cererea pe piața imobiliară. Dacă 15 ani în urmă doar 10% din apartamentele vândute era cu una și două camere. În prezent ele au ajuns la 70%.
181214_Constructii_02
Acum 15 ani un apartament construit avea în mediu peste 120 m2, iar în prezent a ajuns la sub 70 m2. Acest fapt are o singură explicație logică: creșterea fără precedent a numărului de gospodării formate din 1 sau 2 persoane, care evident preferă apartamente cu spații mici.
Dacă luăm în calcul și prețurile la apartamente, atunci în prezent companiile trebuie să vândă trei apartamente pentru a obține aceeași sumă de bani de la vânzarea unui singur apartament acum 10-15 ani în urmă.

III. Stabilizarea la nivelul de jos a prețurilor.
Piața imobiliară din Moldova a cunoscut o explozie a prețurilor până în anul 2008, când ele au crescut de șase ori în doar zece ani, atingând nivelul record de 867 EURO/m2 în anul 2008. Apoi în urma crize imobiliare, ele s-au prăbușit până la nivelul de 525 EURO/m2 și deja al doilea an consecutiv s-au stabilizat la acest nivel.
181214_Constructii_03
Pe termen mediu prețurile vor începe să crească, dar în prezent companiile de construcții se confruntă cu necesități enorme de lichidități. Multe din ele nu au rezistat crizei și au falimentat, altele au avut și continuă să aibă probleme cu întoarcerea creditelor la bancă. Băncile evită să crediteze companiile de construcții, drept consecință, cererea sporită de apartamente nu a dus la majorarea prețurilor, deoarece companiile preferă să obțină lichidități cât mai rapid posibil. În opinia noastră 2017-2019 sunt anii cu cele mai mici prețuri la apartamente, cel mai probabil după 2020 prețurile vor începe a crește.

IV. Creșterea veniturilor populației.
Să nu uităm că apartamentele se tranzacționează în Euro, din acest motiv veniturile populației trebuie examinate recalculate în Euro. După cum am anticipat încă din primăvară, datorită creșterii salariilor în lei și aprecieri Leului moldovenesc față de Euro, salariul mediu recalculat în Euro, în acest an va constitui în jur de 320 Euro/Lună.
181214_Constructii_04
Doar aprecierea valutei naționale din ultimii doi ani de zile a făcut apartamentele mai ieftine cu peste 10%. Drept consecință efortul financiar depus de o familie pentru procurarea unui apartament, este mult mai mic decât acum 10 ani.
181214_Constructii_05
Astfel, pentru procurarea unui apartament de 70 m2 acum 12 ani era nevoie de 36 salarii medii anuale, iar anul acesta indicatorul s-a redus de 3,8 ori până la 9,5 salarii medii anuale. Altfel spus efortul financiar depus de o familie este de aproape patru ori mai mic în prezent decât acum 10-15 ani.

V. Accesarea împrumuturilor ipotecare.
Creșterea veniturilor recalculate în Euro nu rezolvă problema procurării de imobile, deoarece economiile sunt prea mici, pentru a rezolva problema.
O soluție a devenit creditele ipotecare, iar conjunctura este una extrem de favorabilă: 1) băncile se confruntă cu un surplus de lichidități fără precedent, 2) băncile foarte slab creditează companiile atât din lipsa de proiecte cât și ponderea mare a creditelor neperformante înregistrate la agenții economici 3) persoanele fizice sunt cei mai buni platnici, creditele neperformante la ei sunt de 5-6 ori mai mici decât la persoanele juridice.
În aceste condiții băncile au accelerat procesul de oferire a creditelor persoanelor fizice pentru procurarea de imobil. Într-un singur an creditele au crescut cu peste un miliard de lei.
181214_Constructii_06
Doar în luna octombrie volumul de credite ipotecare a crescut cu 180 milioane lei, comparativ cu primele nouă luni ale anului 2017.
Dacă luăm în calcul și sectorul nebancar, atunci observăm că industria de construcții a primit în acest an o injecție financiară din partea băncilor, mai mare decât oricând.
Anume acești cinci factori sunt fundamentali în înțelegerea a cea ce se întâmplă în sectorul construcțiilor și care sunt tendințele pe următorii ani.