Inflația în Moldova scade pentru a 4-a lună consecutiv

În luna aprilie a scăzut până la 5,4% anual, cu 2,2 p.p. mai puțin decât la finele anului 2019.
De asemenea și prețurile la produsele alimentare scad pentru a 4-a lună și au coborât sub 10% anual, dar continuă să rămână relativ ridicate. Aceasta se datorează perioadei începutului de an. Considerăm că prețurile la produsele alimentare, odată cu apariția roadei noi vor continua să scadă.
Principalii factori care stau la reducerea inflației sunt:
1. Inflația ridicată de anul trecut, care a consumat în mare parte creșterea de prețuri.
2. Reducerea puternică a prețurilor la resursele energetice
3. Aprecierea Leului Moldovenesc față de valutele regionale de unde se importă produsele de larg consum, inclusiv cele alimentare. Față de Hrivna Ucraineană leul s-a apreciat de la începutul anului cu 8%, iar Lira Turcească cu 13,5%.

200515_IPC_01

200515_IPC_02

Vânzările de apartamente din primele trei luni ale anului, cu 60% mai mari decât în perioadele similare ale anilor precedenți

În primul trimestru al anului 2020, vânzările/procurările de apartamente au fost de 7354, record absolut pentru perioada ianuarie-martie. Vânzările din primele trei luni ale anului curent au fost cu 60% mai mari decât în perioadele similare ale anilor precedenți.Conform datelor Agenției Serviciilor Publice, tranzacțiile pe piața imobiliară din Moldova cresc pentru al 14-lea trimestru consecutiv.
Drept rezultat în valori anuale, piața imobiliară a trecut pentru prima dată de 30 de mii de apartamente anual, înregistrând în primul trimestru a anului curent – 31029 de apartamente vândute/cumparate pentru ultimele 12 luni. Acest volum de tranzacții este dublu față de vânzările tradiționale anuale ale Moldovei din ultimii zece ani, reamintim că cota de 20 de mii de apartamente anual a fost depășită în ultimul trimestru a anului 2018.
Piața imobiliară continuă să fie concentrată în municipiul Chișinău, unde au loc aproape 80% din toate tranzacțiile cu apartamentele.

200409_Imobiliare_01

Numărul de apartamente procurate în ipotecă a înregistrat o ușoară scădere ajungând la 9,5 mii de apartamente în valoare anuală, comparativ cu 9,7 mii în 2019. Pe fundalul creșterii numărului de tranzacții, cota apartamentelor vândute în ipotecă a scăzut destul de semnificativ. Astfel, anul trecut 40% dintre apartamente au fost vândute prin intermediul creditelor ipotecare, iar în primul trimestru al anului 2020 acest indicator s-a redus cu până la 30%. Oamenii continuă să cumpere tot mai activ apartamente, dar cu un interes mai scăzut față de creditele ipotecare.
Cu toate acestea băncile oferă tot mai multe oportunități de finanțare pentru cetățeni, iar volumul creditelor ipotecare în februarie 2020 au atins cota de 6,5 miliarde de lei, record absolut pentru sistemul bancar. Contractarea noilor credite ipotecare este similar cu cel din 2019, dar piața imobiliară crește mult mai rapid, din acest motiv băncile rămân în urma pieții imobiliare.
Însă și așa portofoliul de credite pentru ramura construcțiilor din sistemul bancar a ajuns la cota sa miximă de 18% record istoric absolut. Precedentul record a fost înregistrat în 2008, când băncile au oferit ramurii construcțiilor 14,7% din totalul creditelor.

200409_Imobiliare_02

Deși piața imobiliară este în creștere deja pe parcursul a 3,5 ani, prețul la apartamente rămâne relativ constat. În 2019 a fost înregistrată o ușoară creștere a prețului, în vară, dar acum prețul s-a reîntors la nivelul începutului anului 2019. În prezent un apartament de 70 m2 în municipiul Chișinău costă în mediu 36,2 mii euro, cea ce este cu 1,1 mii euro mai puțin decât în vara anului 2019.

200409_Imobiliare_03

Datorită prețului stabil și creșterii veniturilor recalculat în euro ale cetățenilor moldoveni, efortul financiar pentru procurarea unui apartament este în continuă scădere. În primul trimestru, pentru prima dată în istoria țării, el a coborât sub nivelul de opt ani. Astfel, în prezent pentru procurarea unui apartament de 70 m2 în municipiul Chișinău este nevoie de 7,9 salarii medii anuale. Media europeană este de 6,9 salarii anuale pentru un apartament de 70 m2.

200409_Imobiliare_04

Piața imobiliară și în 2020 rămâne atractivă pentru tranzacții și sper că această criză dictată de COVID-19 nu va avea un impact major asupra pieții imobiliare.

Leul moldovenesc s-a depreciat săptămâna trecută cu 2,15% față de coșul valutar EURO&USD, depreciere maximă din ultimii 4 ani de zile

Față de USD, leul s-a depreciat cu 2,5% de la 17,22 Lei/USD la 17,64 Lei/USD.
Față de Euro, leul s-a depreciat cu 2% de la 19,19 Lei/EURO la 19,57 Lei/EURO.
Anul trecut când am simțit același șoc valutar, leul într-o săptămână s-a depreciat cu max. 1,8% cei drept deprecierea a fost 3 săptămâni consecutive, din acest motiv toată lumea era îngrijorată.
În ultima jumătate de an leul s-a apreciat continu față de ambele valute EURO&USD, iar anul la început la cea mai bună cotație din ultimii 5 ani, însă săptămâna trecută a reușit să se deprecieze cu echivalentul a 4 luni de apreciere din ultima perioadă.
În esență nu se întâmplă nimic grav. Piața valutară se apropie de echilibru, cererea și oferta sunt aproape la același nivel, iar BNM are peste 3 miliarde USD în rezervele valutare.
Săptămâna trecută cel mai probabil am asistat la procurări masive de valută caracteristice acestei perioade iar BNM nu a considerat necesar să intervină pe piața valutară.

200127_Curs_Valutar

Reiterez încă odată avem o piață valutară stabilă, iar BNM trebuie să asigure o fluctuație lină a cursului valutar, pentru a elimina șocurile din societate. Din datele empirice am observat că depreciere/apreciere cu până la 3% lunar a leului moldovenesc față de EURO&USD rămâne neobservat de populație, iar când această depreciere se petrece într-o singură săptămână atunci apar mici îngrijorări pe piață, care trebuie evitate pe cât este de posibil.
Deprecierea bruscă din 2019 au fost unul din factorii care a determinat inflația ridicată de anul trecut, cea ce este încă un motiv de a nu permite mișcări bruște a Leului moldovenesc.

Piața imobiliară e pe val. Performanțe peste cele mai optimiste așteptări în 2019

Volumul tranzacțiilor cu apartamente în 2019 a atins un record absolut pentru Republica Moldova atingând cifra de 28.674 apartamente mult peste cele mai optimiste prognoze realizate de noi anterior. Astfel, în 2019 piața de vânzare/cumpărare a apartamentelor a crescut cu peste 40%, creștere fără precedent.

200115_Piata_Imobiliara_01

Această creștere se datorează în special municipiului Chișinău, unde vânzările de apartamente au înregistrat o cifră record de 22.187 apartamente cea ce este mai mult decât recordul de anul trecut pe țară. Astfel, aproape 80% din toate tranzacțiile cu apartamente din Moldova au loc în mun. Chișinău.

200115_Piata_Imobiliara_02

Un alt factor care a determinat creșterea pieței imobiliare din Republica Moldova sunt creditele ipotecare în baza cărora în 2019 au fost procurate aproape 10 mii de apartamente. Băncile comerciale din Moldova în ultimii doi ani s-au focusat puternic pe creditare persoanelor fizice în special prin oferirea creditelor imobiliare.

200115_Piata_Imobiliara_03

Astfel, portofoliul de credite bancare a crescut în doi ani cu peste 100% de la 3,2 miliarde lei în 2017 la aproximativ 7 miliarde lei în 2019.

200115_Piata_Imobiliara_04

Un alt factor care a influențat piața imobiliară este creșterea accesibilității procurării unui apartament. După 10 ani de cădere continuă în 2019 pentru prima dată prețul la apartamente a încetat să scadă și chiar a înregistrat o ușoară creștere. Astfel în mediu în mun. Chișinău prețul unui apartament de 70 m2 a crescut cu 400 de Euro de la 36,6 mii euro în 2018 la 37 mii Euro în 2019. Însă această creștere s-a temperat la finele anului, cea ce ne face să credem că în 2020 prețurile vor rămâne stabile cu o posibilă ușoară creștere.

200115_Piata_Imobiliara_05

Însă această creștere nesemnificativă a prețurilor la apartamente nu a influențat deloc accesul la apartamente. Efortul financiar depus de o familie pentru procurarea unui apartament de 70 m2 în 2019 a devenit cu 10% mai ușor față de 2018. Dacă în 2018 pentru procurarea unui apartament erau necesare 9,4 salarii medii anuale, atunci în 2019 acest indicator a atins minimul istoric ce 8,5 salarii medii anuale.

Creșterea accesibilității apartamentelor se datorează creșterii nominale a salariului în lei și a cursului valutar stabil a leului față de Euro, monedă în care de regulă se tranzacționează apartamentele. În 2019 salariul mediu anual recalculat în Euro a crescut cu 600 de Euro, de la 3,9 mii Euro anual în 2018 la circa 4,5 mii Euro anual în 2019.

200115_Piata_Imobiliara_06

După accesibilitatea apartamentelor determinate în salarii medii anuale plătite pentru procurarea unui apartament Moldova se apropie de media țărilor europene, unde acest indicator constituie 6,9 salarii medii anuale.

Statistică Istorică: Evoluția salariului real în Moldova

Scurte note metodologice, pentru cei grăbiți recomand să treceți la paragraful următor

Un hobby mai nou al meu este statistica istorică. În cercetările mele privind salariul mediu din Moldova am avansat cu 20 de ani față de publicația de anul trecut și am reușit calcularea salariului începând cu anul 1940.

În perioada 1940-1960 statisticienii sovietici au ținut cont nu doar de creșterea reală a salariului, dar și de faptul că a crescu exponențial numărul salariaților. O abordare interesantă de care am ținut cont și eu.

Pentru perioada 1983/91 a fost destul de dificil de calculat inflația deoarece ea formal nu exista, dar deja se publicau date privind creșterea prețurilor în piețe și magazine ale cooperației de consum, cea ce permite cu o exactitate destul de bună să calculezi inflația probabilă din acea perioadă. Tot aici am ținut cont de o sintagmă apărută în cercetările post-sovietice ”inflația ascunsă”. Sub inflația ascunsă se subînțelege creșterea prețurilor cauzată de deficitul de mărfuri. Formal prețul nu crește, dar mărfurile lipsesc, iar prețul lor real poate fi estimat doar prin metode indirecte: piața neagră, plăți suplimentare, etc.

Pentru o mai bună înțelegere și comparare a salariilor am transformat toate salariile la valoarea Leului din 2019.

O singură generație a trecut prin două mari procese fără precedent în istoria noastră

Nu voi greși să spun că cea mai mare prăbușire a veniturilor reale a populației s-a produs în perioada 1983-1993. În 10 ani de zile veniturile populației au scăzut de 3,75 ori. Oamenii în anul 1993 aveau salariu egal cu cel primit în anul 1945, de după război.
191217_Evolutia_Salariu_01

Apoi au urmat alți 8 ani de stagnare când veniturile reale ale populației au crescut nesemnificativ. De fapt populația Moldovei timp de 10 ani sa aflat într-o sărăcie similară cu cea de după anul 1945, cea ce și a determinat exodul masiv al populației.

În următorii 10 ani de zile a urmat cea mai mare creștere a veniturilor populației Moldovei cunoscute de noi. Astfel în doar 10 ani veniturile reale ale populației au crescut de 3 ori, iar recordul absolut a fost atins în perioada 2000-2005 când în 5 ani de zile veniturile salariale ale moldovenilor s-au dublat.

În anul 2014 veniturile salariale ale moldovenilor au depășit maxima istorică atinsă anterior în perioada sovietică în anul 1982.

Veniturile salariale reale ale moldovenilor în prezent sunt de 5 ori mai mari decât în anul 1993

În prezent salariile moldovenilor în valoare reală sunt cu 35% mai mari decât în perioada sovietică și de 5 ori mai mari decât în anul 1993.

Începând cu anul 2000 până în prezent, veniturile reale ale populației au crescut în mediu cu 8%.

În perioada sovietică 1945-1985 veniturile reale ale populației au crescut în mediu cu 3,3% anual.

În economia de piață cu toate neajunsurile ei, veniturile reale ale populației cresc de 2,5 ori mai rapid decât în economia sovietică.

191217_Evolutia_Salariu_02

În TOP-ul creșterilor salariale domină perioadele de după criză, cea ce este explicabil. Baza este foarte joasă și este mai ușor să asiguri creșterea.
Dacă excludem primele 4 perioade post-criză, atunci cea mai mare creștere salarială în Moldova va fi înregistrată în perioada 2016-2020, când salariul real timp de 5 ani va înregistra o creștere de cel puțin 30%

Există sau nu corelație dintre Prețul la Petrol pe piața internațională și prețul la Benzină în Moldova ?

Pentru o înțelegere mai bună am transformat prețul la petrol marca BRENT din USD/Barrel în Lei/Litru.

Din grafic se poate observa ușor că între aceste două piețe nu există nici o corelației.
În octombrie 2018 prețul la Petrol pe piețele internaționale a atins cota maximă de 81 USD/Barrel sau 8,66 Lei/litru, De atunci prețul aproape un an a fost cu 20-25% mai mic, iar media până în prezent este de 7 lei/litru sau de 63,6 USD/Barrel. Deci prețul în mediu a fost cu 1,66 lei/litru mai mic

Cât privește prețul Benzinei 95 pe toată această perioadă a rămas neschimbată și a constituit în mediu 18,54 lei/litru comparabil cu luna octombrie 2018, când benzina a costat 18,58 lei/litru.
Trebuie să amintim că aici că în 2019 am avut o majorare de acciză de 34 bani/litru comparativ cu anul 2018. Dar și așa rămâne neclar pe ce plătim 1,3 lei/litru în prezent.

191207_Petrol

Două recomandări pentru ANRE
ANRE publică doar prețul mediu de vânzare a Benzinei, care este mult sub prețul mediu de vânzare de la Panoul la Benzinării. Prima recomandare să publice 2 prețuri: mediu de vânzare și mediu de vânzare la panou.
ANRE prețul Benzinei în rapoartele sale de monitorizare a pieței și ele apar cu o întârziere de până la 6 luni. A doua recomandare este ca prețul Benzinei să fie publicat lunar, într-un raport separat.

Creșterea prețurilor din acest an lovește cel mai mult în pensionari și păturile social vulnerabile

În 2019 asistăm la o accelerare a inflației, care va continua și-n anul 2020. În luna august 2019 prețurile au crescut în mediu cu 5,3% față de perioada similară a anului trecut.
Însă dacă ne uităm pe structura prețurilor, atunci observăm că cea mai mare creștere a fost la produsele alimentare, care au crescut în această perioadă cu 8,1%. Anume majorarea prețurilor la produsele alimentare și creează senzația de scumpire în rândul populației, iar cei mai afectați sunt pensionarii și păturile social vulnerabile.
Dacă la populația cu venituri medii cheltuielile pe produse alimentare sunt în jur de 20-25%, atunci la pensionari și persoanele sărace, produsele alimentare ”mănâncă” mai mult de jumătate din bugetul lor.
Din această perspectivă pentru pensionari și păturile social vulnerabile cel mai important indicator este: creșterea prețurilor la produsele alimentare. În anul 2019 ele vor crește mult mai mult, decât indexarea pensiilor. Respectiv, chiar dacă pensia nominal a crescut, totuși pensionarii vor putea procura în 2019 mai puține produse alimentare decât în 2018.
Din grafic observăm că în ultimii 10 ani în 5 ani de zile prețurile la produsele alimentare au crescut mai mult decât indexarea pensiei. în 10 ani de zile pensia în valoare nominală s-a dublat, dar și produsele alimentare s-au dublat. Deci pensionarii, chiar dacă au în prezent o pensie de 2 ori mai mare decât în 2009 totuși ei pot cumpăra aceeași cantitate de produse alimentare ca acum 10 ani în urmă.

1909_Pensionari_01
De fapt în 10 ani situația pensionarilor nu s-a schimbat deloc spre bine. Dacă la capitolul salariu Moldova în 2014 a depășit nivelul de salarizare din perioada sovietică, atunci la capitolul pensii noi încă nu am ajuns la nivelul anilor 1984-1985.
Anume din acest considerent persoanele în vârstă au sentimentul că sunt defavorizați de noile realități economice. De fapt în anii 80 ai secolului trecut pensia medie constituia 38% din salariu mediu, iar în 2019 pensia medie este de doar 23% din salariul mediu.
1909_Pensionari_02
Toate eforturile oricărei guvernări trebuie să aibă un singur scop: creșterea pensiei medii raportate la salariu mediu cu câte 1% pe an. Doar așa noi în 15-20 de ani putem aduce nivelul de trai al pensionarilor la un minium decent.