Creșterea veniturilor populației, creditele ipotecare și prețurile stabile au înviorat piața imobiliară

Evoluția de pe piața imobiliară din Chișinău pentru mulți este o enigmă. Am auzit de zeci de ori aceleași întrebări: pentru cine atâtea construcții? Cine cumpără, dacă toată lumea a plecat din țară?

Întrebările au și un substrat factologic. În ultimii cinci ani numărul mediu de apartamente date în exploatare anual este de peste 5 mii sau de două ori mai mult decât acum zece ani. Numărul tranzacțiilor cu apartamente în Chișinău anul acesta se va apropia de 15.000 apartamente sau cu 50% mai mult decât acum 5 ani în urmă când se vindeau pe an sub 10 mii de apartamente.

Cine mișcă piața imobiliară din Chișinău? care sunt factorii care determină evoluția de pe această piață?

Avem de-a face cu cinci factori fundamentali, care mișcă piața. Cunoașterea lor va permite atât cetățenilor cât și firmelor de construcție să-și revadă strategia lor în domeniul construcțiilor/vânzărilor/achiziționărilor de apartamente.

I. Migrația internă.
Da oamenii continuă să plece din țară, însă nu din Chișinău. În timp ce populația țării scade continuu, populația or. Chișinău în 10 ani de zile a crescut cu 30 mii persoane, de la 630 mii persoane în 2008 la 690 mii persoane în 2018. Această creștere se datorează migrației interne și înseamnă pentru or. Chișinău 14 mii de familii în plus, care au nevoie de apartamente. Și asta doar în ultimii 10 ani. Dar să nu uităm că în ultimii 10 ani în Chișinău s-au construit circa 40 mii de apartamente, așa că primul indicator nu răspunde încă la întrebarea noastră.

II. Schimbarea comportamentului social.
Nu știam cum să definesc un fenomen fără precedent care are loc în țara noastră, dar în mod special în or. Chișinău, din acest motiv l-am denumit comportament social. Ce am în vedere? În ultimii 10 ani comportamentul populației or. Chișinău s-a schimbat mai mult decât în precedenții sute de ani. Tinerii se căsătoresc mult mai târziu, chiar dacă nu sunt căsătoriți preferă să locuiască separat, iar dacă se căsătoresc preferă să nu aibă copii în primii ani de căsnicie, iar când decid să aibă copii, atunci numărul lor se limitează la un copil sau maxim 2 copii. Ce avem în rezultat? În anul 2006 în or. Chișinău ponderea familiilor de o persoană era de 17%, iar în prezent s-a dublat ajungând la aproape 33%. Iar alte 35% sunt familiile formate din două persoane. Numărul de familii din cinci persoane și mai mult, practic sunt pe cale de dispariție și ponderea lor s-a redus în doar 12 ani de trei ori de la 7,6% în 2006 la 2,8% în 2018.
Drept consecință, chiar dacă populația or. Chișinău a crescut cu doar 30 mii persoane, numărul de familii, sub influența schimbării comportamentului social s-a majorat cu 96 mii.
181214_Constructii_01
Doar anul acesta numărul de gospodării în or. Chișinău se va majora cu aproape 20 mii, față de 5 mii apartamente noi date în exploatare.
Creșterea numărului de gospodării se datorează exclusiv micșorării numărului de membri într-o gospodărie.
Acest lucru a schimbat cardinal cererea pe piața imobiliară. Dacă 15 ani în urmă doar 10% din apartamentele vândute era cu una și două camere. În prezent ele au ajuns la 70%.
181214_Constructii_02
Acum 15 ani un apartament construit avea în mediu peste 120 m2, iar în prezent a ajuns la sub 70 m2. Acest fapt are o singură explicație logică: creșterea fără precedent a numărului de gospodării formate din 1 sau 2 persoane, care evident preferă apartamente cu spații mici.
Dacă luăm în calcul și prețurile la apartamente, atunci în prezent companiile trebuie să vândă trei apartamente pentru a obține aceeași sumă de bani de la vânzarea unui singur apartament acum 10-15 ani în urmă.

III. Stabilizarea la nivelul de jos a prețurilor.
Piața imobiliară din Moldova a cunoscut o explozie a prețurilor până în anul 2008, când ele au crescut de șase ori în doar zece ani, atingând nivelul record de 867 EURO/m2 în anul 2008. Apoi în urma crize imobiliare, ele s-au prăbușit până la nivelul de 525 EURO/m2 și deja al doilea an consecutiv s-au stabilizat la acest nivel.
181214_Constructii_03
Pe termen mediu prețurile vor începe să crească, dar în prezent companiile de construcții se confruntă cu necesități enorme de lichidități. Multe din ele nu au rezistat crizei și au falimentat, altele au avut și continuă să aibă probleme cu întoarcerea creditelor la bancă. Băncile evită să crediteze companiile de construcții, drept consecință, cererea sporită de apartamente nu a dus la majorarea prețurilor, deoarece companiile preferă să obțină lichidități cât mai rapid posibil. În opinia noastră 2017-2019 sunt anii cu cele mai mici prețuri la apartamente, cel mai probabil după 2020 prețurile vor începe a crește.

IV. Creșterea veniturilor populației.
Să nu uităm că apartamentele se tranzacționează în Euro, din acest motiv veniturile populației trebuie examinate recalculate în Euro. După cum am anticipat încă din primăvară, datorită creșterii salariilor în lei și aprecieri Leului moldovenesc față de Euro, salariul mediu recalculat în Euro, în acest an va constitui în jur de 320 Euro/Lună.
181214_Constructii_04
Doar aprecierea valutei naționale din ultimii doi ani de zile a făcut apartamentele mai ieftine cu peste 10%. Drept consecință efortul financiar depus de o familie pentru procurarea unui apartament, este mult mai mic decât acum 10 ani.
181214_Constructii_05
Astfel, pentru procurarea unui apartament de 70 m2 acum 12 ani era nevoie de 36 salarii medii anuale, iar anul acesta indicatorul s-a redus de 3,8 ori până la 9,5 salarii medii anuale. Altfel spus efortul financiar depus de o familie este de aproape patru ori mai mic în prezent decât acum 10-15 ani.

V. Accesarea împrumuturilor ipotecare.
Creșterea veniturilor recalculate în Euro nu rezolvă problema procurării de imobile, deoarece economiile sunt prea mici, pentru a rezolva problema.
O soluție a devenit creditele ipotecare, iar conjunctura este una extrem de favorabilă: 1) băncile se confruntă cu un surplus de lichidități fără precedent, 2) băncile foarte slab creditează companiile atât din lipsa de proiecte cât și ponderea mare a creditelor neperformante înregistrate la agenții economici 3) persoanele fizice sunt cei mai buni platnici, creditele neperformante la ei sunt de 5-6 ori mai mici decât la persoanele juridice.
În aceste condiții băncile au accelerat procesul de oferire a creditelor persoanelor fizice pentru procurarea de imobil. Într-un singur an creditele au crescut cu peste un miliard de lei.
181214_Constructii_06
Doar în luna octombrie volumul de credite ipotecare a crescut cu 180 milioane lei, comparativ cu primele nouă luni ale anului 2017.
Dacă luăm în calcul și sectorul nebancar, atunci observăm că industria de construcții a primit în acest an o injecție financiară din partea băncilor, mai mare decât oricând.
Anume acești cinci factori sunt fundamentali în înțelegerea a cea ce se întâmplă în sectorul construcțiilor și care sunt tendințele pe următorii ani.

Advertisements

Investiți în educația copiilor, ea mărește șansele de angajare.

Tinerii cu studii au cele mai mari șanse de angajare în mediul urban.

180905_Forta_Munca

Pe data de 3 septembrie Biroul Național de Statistică a publicat un comunicat ”Forța de muncă în Republica Moldova: ocuparea și șomajul în trimestrul lI  2018”.

Cea ce se aruncă în ochi este legătura directă dintre șansele de angajare și studiile pe care le are un tânăr.

Un mic calcul matematic ne arată că șansele de angajare a unui tânăr cu studii superioare sunt de două ori mai mari decât a unui fără studii superioare și de 4 ori mai mari decât a celui fără nici un fel de studii.

Astfel în mediul urban, între tinerii cu vârsta de 25-34 ani, care reprezintă categoria celor care au intrat acum activ în câmpul muncii peste 53% din ei au studii superioare.

Aici reamintim că doar 30% din tineri decid să meargă la facultate. Deci 30% din tineri cu studii superioare, ocupă 54% din locurile de muncă vacante. Cea ce înseamnă că șansa lor de angajare este de 2 ori mai mare decât a celor fără studii superioare.

Vreau să atrag atenția că alți 27% din tinerii din grupa de vârstă 25-34 ani au studii speciale sau profesionale.

Drept rezultat, la jumătate din tinerii Moldovei cu vârstă cuprinsă între 25-34 ani, care au doar studii gimnaziale sau liceale le revin mai puțin de 20% din locurile de muncă disponibile din mediul urban.. Acești tineri au cele mai mici șanse de a se încadra în câmpul muncii în mediul urban. După cum am menționat mai sus șansa lor de angajare este de 4 ori mai mică decât a celor cu studii superioare.

Știu că învățământul universitar din Moldova este blamat, calitatea studiilor merită toate criticile noastre, dar un fapt rămâne cert: cel cu studii superioare are cele mai mari șanse de angajare în mediul urban.

Sursa: http://www.statistica.md/newsview.php?l=ro&idc=168&id=6107

 

 

 

Fiecare al 4-lea moldovean apt de muncă intenționează să plece peste hotare în următoarele 6 luni

180730_CAUTAM-ALTA-TARA-620x264

Sondajului realizat de CBX-AXA la comanda IDIS Viitorul în luna iulie 2018, People Watch: Calitatea vieții și migrația arată că în acest an fiecare al 5-lea moldovean intenționează să plece din țară în următoarele 6 luni cu 25% mai mult față de anul trecut când intenția de plecare era manifestată de fiecare al 6-lea moldovean.

Dacă anul trecut tinerii era grupul cu cele mai mari intenții de plecare, 28% față de cei cu vârstă mijlocie 17%, atunci în acest an situația sa schimbat. Tinerii continuă să domine ca grup de intenție de plecare cu 30%, însă a crescut cu 60% intenția celor de vârstă mijlocie de a părăsi țara. Astfel în rândul persoanelor cu vârstă medie, anul trecut doar 17,1% aveau intenție să plece din țară, iar anul acesta numărul lor a ajuns la 28%.

Din persoanele apte de muncă anul acesta 24,4% sau fiecare a 4-a persoană intenționează să plece în următoarele luni comparativ cu 19,9% sau fiecare a 5-a persoană în 2017.

Cercetarea lansată de IDIS Viitorul ”People Watch” măsoară teme de interes public sporit. Chestionarul a fost făcut pe un eșantion de 1 042 persoane în perioada 29 iunie – 9 iulie curent cu o marjă de eroare de plus, minus 2,8%.

180730_Migratia

De ce a scăzut numărul de studenți în universități?

În ultimii 12 ani numărul de studenți s-a redus de 2 ori de la maxima de 128 mii în anul de studii 2006/07 la minimul din ultimii 20 de ani 63 mii în anul de studii 2018/2019.

180720_Reducerea_studenti

În opinia noastră această reducere este cauzată de două Grupe de factori:

I. Factorii Negativi, au contribuit cu 2/3 la reducerea numărului de studenți sau cu 42-45 mii persoane. Aici includem evoluțiile demografice, scăderea natalității, emigrația, care au dus la acea că numărul de copii în vârsta universitară în ultimii 10-12 ani s-a redus cu peste 130 mii persoane. Respectiv lipsa de copii a dus la lipsa de studenți.

II. Factori pozitivi, au contribuit cu 1/3 la reducerea numărului de studenți sau cu 20-23 mii persoane. Chiar dacă datorită acestor factori numărul de studenți s-a redus esențial, noi îi considerăm ca factori pozitivi. Asupra lor mă voi axa mai detaliat.

Sub factori pozitivi noi subînțelegem: 1) îmbunătățirea procesului de examinare la bacalaureat și 2) trecerea la învățământul universitar de două nivele.

II.1. Îmbunătățirea procesului de examinare al bacalaureat a redus cu circa 5 mii numărul de studenți în universități și noi privim aceasta ca factor pozitiv. Ori universitățile în goana după contracte au eliminat orice filtru de admitere și la universitate erau primiți ABSOLUT toți. Rata de admitere se apropia de 100%, cea ce este alogic. Filtrul de selecție la admitere lipsea în totalmente. Anume BAC-ul a devenit un filtru, care a substituit lipsa de selecție din universități. Interesant este că elevii cu BAC în proporție de 80-95% merg la facultate. Deci BAC-ul a devenit un fel de examen de admitere la universitate.

II.2. Trecerea la sistemul universitar de II trepte a rezolvat o altă problemă a învățământului superior: rata de promovare. Ori în dorința de a nu pierde contractele de studii s-a ajuns la absurd: rata de promovare a studenților se apropie de 100% indiferent de faptul dacă studentul există sau nu. Cea ce a transformat învățământul superior într-o grădină de creștere a diplomelor. Implementare educației universitare în 2 trepte a devenit un alt filtru, prin care are loc o selecție a studenților. Astfel doar 30-40% din studenții care finalizează primul ciclu de studii se decid să continue și ciclul II.

Factorii pozitivi au creat două filtre administrative, prin care sunt excluși cam 20-23 mii de studenți. Aceste filtre înlocuiesc LIPSA TOTALĂ de filtre de selecție din universități. Dacă nu existau aceste două filtre deja puteam spune că învățământul universitar din Moldova a murit.

Povara prostiei noastre, sau costurile şi efectele anti-reformei din 2003 (publicat 2003, ajustat și republicat 2004, reajustat și republicat 2017)

Rezumat

Anti-reforma din 2003 a provocat majorarea numărului de birocrați în teritoriu cu 11.776 persoane.

Peste 80% din această creștere s-a datorat majorării numărului reprezentanților Guvernului în teritoriu.

În același timp numărul mediu de funcționari în primării s-a redus cu 25% fapt ce a înrăutățit enorm funcționalitatea lor.

Creșterea numărului de funcționari pe fundalul reducerii masive a numărului populației a crescut povara administrativă pe cap de locuitor de 2 ori.

Pierderile anuale ale Bugetului Public, datorită umflării nejustificate a aparatului birocratic se ridică la 1,4 miliarde lei.

Fiecare zi de întârziere a reforme aduce pierderi bugetare de 4 milioane lei.

Grija falsă față de cetățeni

Efectele reformei administrativ-teritorială din 2003 au fost altele decât cele declarate în susținerea necesității reformei, iar impactul financiar negativ este fără precedent în scurta Istorie a Republicii Moldova

Principal teză a fost apropierea guvernării de către cetățeni. În realitatea am asista la umflarea aparatului Administrației publice centrale în regiunile țării, creșterea funcționarilor publici în structurile raionale și paralizarea activităților primăriilor prin reducerea numărului de funcționari în fiecare primăriei. Ori anume primăria este văzută ca autoritatea de bază la nivel local și se bucură de cea mai mare încredere în rândul populației.

În urma reformei din 2003 numărul de funcțioanri a crescut cu 11.776 persoane, însă cel mai mult majorarea sa realizat din contul Structurilor desconcetrate ale guvernului (+62%), apoi ale celor raionale (+32%)

Primăriile, care au fost declarate ca prioritate în procesul de reformă și-au majorat numărul de angajați cu doar 11%. Aceasta în condiția când numărul de primării a crescut  cu aproximativ 40% de la 647 în 2003 la 898 primării în prezent. Numărul mediu de funcționari în primării sa redus cu 25% de la 11,4 persoane în 2003 la 9,2 în prezent. Drept consecință statele de personal în primării sunt incomplete, numărul de angajați nu permit autorităților locale să-și realizeze pe deplin competențele.

Reforme_01

Estimările noastre din 2003 se bazau pe necesitățile de creștere de personal, pentru asigurarea funcționalității sistemului la situația de până la reforme  în condițiile fărâmițării lui în raioane mici și primării mult mai mici decât până în 2003.

Însă Guvernul și-a majorat atât numărul de structuri în teritoriu, cât și numărul de personal mult peste estimările noastre. Pentru a compensa cumva acest exces de personal, guvernul a limitat numărul de angajați atât la nivel de raion cât și primării. La nivel de raion chiar dacă numărul de funcționari a crescut cu 1.325 persoane sau 32% sunt cu mult mai puțini decât minimul necesar conform estimărilor noastre. Iar cel mai mult au avut de suferit primăriile unde numărul de angajați în prezent este cu cel puțin 20% mai mic decât minimul necesar pentru asigurarea unei funcționalități comparabile cu cea de până la 2003.

Noi scădem ei se înmulțesc.

Un alt aspect este lipsa oricărei corelații dintre numărul funcționarilor și numărul populației. De fapt corelația există numai că invers. Numărul populației scade continuu iar cea a funcționarilor crește nestingherit.

Astfel în această perioadă, conform datelor a două recensăminte a populației numărul de cetățeni din Moldova s-a redus cu circa 385 mii. Tot în această perioadă conform Centrului de Cercetări Demografice peste 600 mii de cetățeni s-au stabilit cu traiul permanent peste hotare.

Aparent paradoxal dar la o reducere cu 40% a numărului de locuitori real existenți în țară, numărul birocraților din teritoriu a crescut cu aproape 45%.

Reforme_02

Astfel numărul lor pe capul nostru a crescut de 2 ori de la 7,9 funcționari la 1.000 de locuitori până la 16,1. Campion la acest capitol sunt serviciile guvernului din teritoriu.

Cât ne costă ”fericirea”

Actualizat la ziua de azi costurile suplimentare de menținere a acestui aparat umfalt de funcționari pentru 14 ani de funcționare de la reforma din 2003 se ridică la 20 miliarde lei. Suma anuală excesivă plătită pentru cei 11.776 funcționari în plus se ridică la 1,4 miliarde lei anual. Am ieșit din considerentele că costul unui funcționar sunt de 120 mii lei anual, 100 mii lei costurile legate de retribuirea muncii și plăților aferente în bugetele de asigurare socială și medicală, iar 20% restul cheltuielilor de întreținere a unui funcționar, cum ar fi birou, lumină, căldură, consumabile, etc.

Reforme_03

Campion la pierderi este Guvernul, care datorită umflării aparatului său din teritoriu pierde anual peste 1,1 miliarde lei.

În loc de concluzie

Avem un sistem de administrare care a provocat disfuncționalitate la nivel de primării, a umflat numărul de funcționari a structurilor guvernamentale cu costuri exagerate și capacități ale primăriilor de a-și organiza activitatea internă mult mai slabă decât până în 2003.

Toate aceste majorări au avut loc pe fundalul crizei demografice și economice, când numărul populației a scăzut la un nivel fără precedent în istoria țării.

Sarcina primordială a guvernului este să-și optimizeze la maxim structurile sale în teritoriu. Este necesar de redus numărul de funcționari cel puțin cu 40%.

Apoi este necesar împreună cu autoritățile publice locale de purces la reforma sistemului de organizarea a autorităților locale, având drept scop creșterea capacității de funcționare a primăriilor și asigurarea funcționalității lor în conformitate cu competențele deținute și necesitățile actuale ale societății.

Resurse:

  1. Costurile şi efectele reformei administrativ-teritoriale din 2003 (revizuire), IDIS Viitorul 2004
  2. HG, nr.735 din 16 iunie 2003, abrogată la 09.03.2016
  3. RAPORT CU PRIVIRE LA FUNCŢIA PUBLICĂ ŞI STATUTUL FUNCŢIONARULUI PUBLIC pentru anul 2014
  4. Costurile pentru un funcționar le-am estimate în baza Notei informative a Ministerului Justiției la proiectul de buget pentru anul 2016