După doi ani de creștere continuă, în aprilie 2020 portofoliul de credite din sistemul bancar a scăzut cu 2%

După doi ani de creștere continuă, în luna aprilie 2020 portofoliul de credite din sistemul bancar al Republicii Moldova a înregistrat o scădere de 640 de milioane de lei. Trebuie să menționăm că, în primul trimestru al anului 2020, portofoliul de credite din sistemul bancar a înregistrat cea mai mare creștere din ultimii cinci ani, de 1,6 miliarde de lei, mai mult decât creșterea anuală din 2018-2019.

200521_Credite_01

Pentru prima dată în ultimii patru ani au scăzut și creditele oferite de către bănci persoanelor fizice, cu 76 de milioane de lei sau cu 0,5%. În cea mai mare parte, portofoliul de credite pentru persoanele fizice s-a redus din cauza micșorării creditelor de consum. Scădere care se datorează faptului că majoritatea centrelor comerciale au fost închise din cauza carantinei.

Portofoliul de credite din sistemul bancar oferit persoanelor juridice s-a redus într-o singură lună cu 2% sau cu 567 de milioane de lei. Mai mult de jumătate din această reducere se datorează comerțului, care este direct determinat de faptul că unitățile de comerț în cea mai mare parte au fost închise în ultima perioadă.

Totodată, creditele pentru procurarea imobilelor a continuat să crească și au atins un nou record istoric, de 6,6 miliarde de lei sau cu 31 de milioane de lei mai mult decât luna precedentă și 370 de milioane de lei de mai mult față de începutul anului.

Precedentele crize economice portofoliul de credite din sistemul bancar s-a redus cu 21% în 2009, cu 27% în 1998-1999 și recordul absolut de 32% a fost în 2014-2018. Criza creditării în 2009 a durat nouă luni, în 1998-1999 a durat un an și jumătate, iar cea mai profundă și lungă criză a fost în 2014-2018, care a durat 40 de luni.

În opinia mea, intervențiile timpurii ale Băncii Naționale și încurajarea sistemului bancar de a veni în suportul clienților, poate diminua efectele negative ale crizei. Este necesar ca Guvernul să implementeze cât mai rapid și amplu programele sale de susținere a agenților economici în cea ce ține de contractarea de credite.

Dacă BNM și Guvernul vor fi coerenți și rapizi în intervenții, avem toate șansele ca această criză de creditare să fie cea mai mică, atât ca termen, cât și ca profunzimea căderii.

Vânzările de apartamente din primele trei luni ale anului, cu 60% mai mari decât în perioadele similare ale anilor precedenți

În primul trimestru al anului 2020, vânzările/procurările de apartamente au fost de 7354, record absolut pentru perioada ianuarie-martie. Vânzările din primele trei luni ale anului curent au fost cu 60% mai mari decât în perioadele similare ale anilor precedenți.Conform datelor Agenției Serviciilor Publice, tranzacțiile pe piața imobiliară din Moldova cresc pentru al 14-lea trimestru consecutiv.
Drept rezultat în valori anuale, piața imobiliară a trecut pentru prima dată de 30 de mii de apartamente anual, înregistrând în primul trimestru a anului curent – 31029 de apartamente vândute/cumparate pentru ultimele 12 luni. Acest volum de tranzacții este dublu față de vânzările tradiționale anuale ale Moldovei din ultimii zece ani, reamintim că cota de 20 de mii de apartamente anual a fost depășită în ultimul trimestru a anului 2018.
Piața imobiliară continuă să fie concentrată în municipiul Chișinău, unde au loc aproape 80% din toate tranzacțiile cu apartamentele.

200409_Imobiliare_01

Numărul de apartamente procurate în ipotecă a înregistrat o ușoară scădere ajungând la 9,5 mii de apartamente în valoare anuală, comparativ cu 9,7 mii în 2019. Pe fundalul creșterii numărului de tranzacții, cota apartamentelor vândute în ipotecă a scăzut destul de semnificativ. Astfel, anul trecut 40% dintre apartamente au fost vândute prin intermediul creditelor ipotecare, iar în primul trimestru al anului 2020 acest indicator s-a redus cu până la 30%. Oamenii continuă să cumpere tot mai activ apartamente, dar cu un interes mai scăzut față de creditele ipotecare.
Cu toate acestea băncile oferă tot mai multe oportunități de finanțare pentru cetățeni, iar volumul creditelor ipotecare în februarie 2020 au atins cota de 6,5 miliarde de lei, record absolut pentru sistemul bancar. Contractarea noilor credite ipotecare este similar cu cel din 2019, dar piața imobiliară crește mult mai rapid, din acest motiv băncile rămân în urma pieții imobiliare.
Însă și așa portofoliul de credite pentru ramura construcțiilor din sistemul bancar a ajuns la cota sa miximă de 18% record istoric absolut. Precedentul record a fost înregistrat în 2008, când băncile au oferit ramurii construcțiilor 14,7% din totalul creditelor.

200409_Imobiliare_02

Deși piața imobiliară este în creștere deja pe parcursul a 3,5 ani, prețul la apartamente rămâne relativ constat. În 2019 a fost înregistrată o ușoară creștere a prețului, în vară, dar acum prețul s-a reîntors la nivelul începutului anului 2019. În prezent un apartament de 70 m2 în municipiul Chișinău costă în mediu 36,2 mii euro, cea ce este cu 1,1 mii euro mai puțin decât în vara anului 2019.

200409_Imobiliare_03

Datorită prețului stabil și creșterii veniturilor recalculat în euro ale cetățenilor moldoveni, efortul financiar pentru procurarea unui apartament este în continuă scădere. În primul trimestru, pentru prima dată în istoria țării, el a coborât sub nivelul de opt ani. Astfel, în prezent pentru procurarea unui apartament de 70 m2 în municipiul Chișinău este nevoie de 7,9 salarii medii anuale. Media europeană este de 6,9 salarii anuale pentru un apartament de 70 m2.

200409_Imobiliare_04

Piața imobiliară și în 2020 rămâne atractivă pentru tranzacții și sper că această criză dictată de COVID-19 nu va avea un impact major asupra pieții imobiliare.

Piața imobiliară e pe val. Performanțe peste cele mai optimiste așteptări în 2019

Volumul tranzacțiilor cu apartamente în 2019 a atins un record absolut pentru Republica Moldova atingând cifra de 28.674 apartamente mult peste cele mai optimiste prognoze realizate de noi anterior. Astfel, în 2019 piața de vânzare/cumpărare a apartamentelor a crescut cu peste 40%, creștere fără precedent.

200115_Piata_Imobiliara_01

Această creștere se datorează în special municipiului Chișinău, unde vânzările de apartamente au înregistrat o cifră record de 22.187 apartamente cea ce este mai mult decât recordul de anul trecut pe țară. Astfel, aproape 80% din toate tranzacțiile cu apartamente din Moldova au loc în mun. Chișinău.

200115_Piata_Imobiliara_02

Un alt factor care a determinat creșterea pieței imobiliare din Republica Moldova sunt creditele ipotecare în baza cărora în 2019 au fost procurate aproape 10 mii de apartamente. Băncile comerciale din Moldova în ultimii doi ani s-au focusat puternic pe creditare persoanelor fizice în special prin oferirea creditelor imobiliare.

200115_Piata_Imobiliara_03

Astfel, portofoliul de credite bancare a crescut în doi ani cu peste 100% de la 3,2 miliarde lei în 2017 la aproximativ 7 miliarde lei în 2019.

200115_Piata_Imobiliara_04

Un alt factor care a influențat piața imobiliară este creșterea accesibilității procurării unui apartament. După 10 ani de cădere continuă în 2019 pentru prima dată prețul la apartamente a încetat să scadă și chiar a înregistrat o ușoară creștere. Astfel în mediu în mun. Chișinău prețul unui apartament de 70 m2 a crescut cu 400 de Euro de la 36,6 mii euro în 2018 la 37 mii Euro în 2019. Însă această creștere s-a temperat la finele anului, cea ce ne face să credem că în 2020 prețurile vor rămâne stabile cu o posibilă ușoară creștere.

200115_Piata_Imobiliara_05

Însă această creștere nesemnificativă a prețurilor la apartamente nu a influențat deloc accesul la apartamente. Efortul financiar depus de o familie pentru procurarea unui apartament de 70 m2 în 2019 a devenit cu 10% mai ușor față de 2018. Dacă în 2018 pentru procurarea unui apartament erau necesare 9,4 salarii medii anuale, atunci în 2019 acest indicator a atins minimul istoric ce 8,5 salarii medii anuale.

Creșterea accesibilității apartamentelor se datorează creșterii nominale a salariului în lei și a cursului valutar stabil a leului față de Euro, monedă în care de regulă se tranzacționează apartamentele. În 2019 salariul mediu anual recalculat în Euro a crescut cu 600 de Euro, de la 3,9 mii Euro anual în 2018 la circa 4,5 mii Euro anual în 2019.

200115_Piata_Imobiliara_06

După accesibilitatea apartamentelor determinate în salarii medii anuale plătite pentru procurarea unui apartament Moldova se apropie de media țărilor europene, unde acest indicator constituie 6,9 salarii medii anuale.

Drama bunăstării noastre: în 50 de ani condițiile de locuit ale moldovenilor formal s-au îmbunătățit de 2,7 ori. Ce nu-i așa cu aceste cifre?

În ultimii 50 de ani condițiile de locuit ale moldovenilor s-au îmbunătățit de 2,7 ori. Dacă în 1970 la fiecarfe locuitor din Moldova revenea în mediu 12 m2 spațiu de locuit atunci în prezent acest indicator a atins cota de 32,8 m2 pentru fiecare locuitor. Aceasta este statistica fromală, dar la faclutate am învățat că deseori trebuie să fii atent cu cifrele ele nu reflectă cea ce este în realitate. Iar realitatea este mult mai dramatică.

Satele pustii și zeci de mii de case părăsite
Analizând aceste cifre în minte îmi vin zecele de mii de case pustii din satele și orașele noastre. Sau cazuri când soțul locuiește singur în casă deoarece soția de ani buni este plecată la muncă peste hotare. Conform statisticii formale condițiile lui de locuit s-au îmbunătățit de 2 ori, dar aceasta nu e bunăstare. Această este drama poporului nostru.
Nu este corect să utilizez în calculul bunăstării aceste zeci de mii de case pustii sau casele cu familiile rupte în două. Dacă acum 20 de ani în urmă la începutul procesului de migrațiune doar 2% din spațiul de locuit era pustiu în prezent el se apropie de 25%. Adică fiecare al 4-lea m2 de locuit nu este locuit de nimeni. El nici decum nu contribuie la bunăstarea celor rămași în Moldova. Din acest motiv este necesr de exclus din calculile noastre. Aceasta este statistica reală.

Case părăsite în valoare de 4 miliarde de EURO
Din cei 32,8 m2 care în prezent revin formal fiecărui moldovean, în realitate 8 m2 sunt suprafețele din casele părăsite. Un calcul simplu arată că valoarea acestor case din Moldova se ridică la 4 miliarde de euro. Asta este drama poporului nostru. Pentru a scăpa de sărăcie moldovenii au fost nevoiți să plece la muncă peste hotare lăsând în țară case mari, frumoase, spațioase în valoare de 4 miliarde EURO.

Suprafața reală de locuit s-au îmbunătățit de 2 ori în ultimii 50 de ani
Anume din acest motiv corect este să spunem că da, condițiile de locuit ale moldovenilor s-au îmbunătățit, dar în valoare reală în prezent fiecărui moldovean îi revin 24,8 m2 spații de locuit cea ce este de 2 ori mai mult decât acum 50 de ani în urmă și cu 30% mai mult de de la obținerea independenței.
191119_Fondul_Locuit

Avuția moldovenilor se ridică la 36,8 miliarde USD cu 1 miliard USD mai mult decât acum 5 ani în urmă

Avuția globală este calculată și estimată de muți ani de zile de diverse centre de cercetare. Am considerat oportun să calculez avuția moldovenilor reieșind din datele publice disponibile și estimările mele în calitate de economist. Este prima încercare, unde m-am străduit să introduc principalele elemente care formează avuția populației ținând cont de analizele internaționale.. Sper să fie interesant.

În 2019 avuția moldovenilor se ridică la 36,8 miliarde USD, iar peste 62% din totalul avuției îl constituie locuințele, care însumează 22,8 miliarde USD. Mai mult de jumătate din valoarea locuințelor sau 12,7 miliarde USD este concentrată în mun. Chișinău.
După locuințe urmează construcțiile comerciale care valorează circa 5,3 miliarde USD. Astfel construcțiile rezidențiale și comerciale reprezintă 76% din totalul avuției moldovenilor.
Depozitele bancare constituie 3,7 miliarde USD, apoi urmează terenurile agricole cu 3,4 miliarde USD și finalizează lista avuțiilor capitalul acționar, care constituie doar 1,6 miliarde USD.
191105_Avutia_01
Pe plan global avuția omenirii este estimată la 372 trilioane USD, dintre care locuințele valorează 162 trilioane USD sau 43%, față de 62% în Republica Moldova.
Avuția medie a unui moldovean este de 13,7 mii USD, cea ce este de 3,6 ori mai puțin decât media globală care se ridică la 50 mii USD per locuitor al planetei.
Dacă raportăm al PIB, avuția moldovenilor tot este mai mică decât media globală. Astfel avuția globală în prezent este de 4,9 ori mai mare decât PIB-ul glob. în Moldova avuția este de doar 3,2 ori mai mare decât PIB-ul.
Dacă ne uităm în profil teritorial, atunci avuția unui locuitor al or. Chișinău depășește 34 mii USD cea ce este de aproape 5 ori mai mult decât a locuitorilor din afara Chișinăului, care dețin o avuție medie de circa 7,2 mii USD.
191105_Avutia_02
Evoluția avuției moldovenilor din ultimii 5 ani observăm o creștere cu 1,7 miliarde USD a valorii locuințelor și o scădere semnificativă a Depozitelor bancare. De fapt depozitele bancare în 2014 constituiau 65,4 miliarde lei egal cu volumul lor din 2019 când ele au ajuns la 66 miliarde lei. Cea ce a influențat scăderea lor este deprecierea leului moldovenesc față de USD de la 14 lei/USD în 2014 la 17,75 lei/USD în 2019.
Tot cursul valutar a influențat negativ și capitalul acționar, care în lei s-a majorat de la 26,8 miliard lei în 2014 la 28,5 miliarde lei în 2018, dar deprecierea leului moldovenesc a diminuat capitalul acționar cu 300 milioane USD. Capitalul acționar în Moldova este foarte mic comparativ cu media globală datorită pieței foarte slabe. În condițiile dezvoltării pieței de capital, sau crearea de platforme comune cu țările din regiune capitalul acționar din Moldova poate înregistra creșteri spectaculoase de 2-3 ori în perspectiva câtorva ani de zile.
În concluzie, avuția moldovenilor ca și avuția restului populației de pe glob este bazată în primul rând pe locuințe apoi pe alte construcții nelocuibile. De fapt industria construcțiilor este principala ramură, care formează avuția unei națiuni.

În 2019 apartamentele au devenit mai accesibile cu 6% față de 2018, chiar dacă asistăm la prima scumpire după 11 ani de cădere a prețurilor.

În 2019 efortul financiar pentru procurarea unui apartament s-a redus cu 6%. Astfel pentru procurarea unui apartament de 70 m2 în mun. Chișinău în trimestrul II din 2019 sunt necesare 8,8 salarii medii anuale, față de 9,4 salarii medii anuale în 2018.
190910_Imobile_01

Creșterea accesibilității apartamentelor se datorează exclusiv majorării salariului mediu anual recalculat în euro. În prima jumătate a anului 2019 salariul mediu anual a crescut cu 336 Euro față de anul 2018 și a atins nivelul de 4.232 Euro/an.
190910_Imobile_02

În trimestrul II din 2019 după 11 ani de căderea continuă a prețurilor la apartamente am asistat la prima majorarea nesemnificativă a prețurilor. Dacă în primul trimestru un apartament de 70 m2 în mun. Chișinău avea un preț mediu de vânzare de 36,4 mii Euro, atunci în trimestrul II apartamentele s-au scumpit cu 600 Euro și prețul lor s-a ridicat până la 37 mii euro pentru un apartament de 70 m2. Această majorare de preț a avut o influiență minoră asupra accesibilității apartamentelor.
190910_Imobile_03

Efortul financiar pentru procurarea unui apartament în mun. Chișinău în ultimii 3 ani se apropie rapid de media europeană, care constituie 6,9 salarii medii anuale pentru un apartament de 70 m2.
190910_Imobile_04

Cine ne va scapa de Vandalismul Urban din mun. Chișinău?

Deseori aud frază că în Chișinău se construiește mult și cine va cumpăra atâtea apartamente.
În Chișinău nu se construiește mult, în Chișinău se construiește, în mod barbar, haotic, dezorganizat, ilegal, fără un plan urbanistic, în afară oricărei logici, cu mutilarea completă a spațiului urban, dar nu mult.
Pentru a explica ce am în vedere am decis să recurg la statistica istorică a construcțiilor de apartamente în Republica Moldova la general și mun. Chișinău în particular.
1908_Constructii_01
Majoritatea absolută a apartamentelor din localitățile Moldovei au fost construite în ultimii 60 de ani. În această perioadă au fost construite peste 532 mii apartamente, dintre care 445 mii sau 84% până la independență și restul 87 mii sau 16% după independență.
Din cele aproximativ 87 mii apartamente construite după independență, 81 de mii sau 93,5% au fost construite în dreapta Nistrului și doar 5,5 mii în stânga Nistrului.
Cel mai mult s-a construit în perioada 1981-1990, când au fost ridicate 173 mii apartamente, iar cel mai puțin în perioada de criză profundă după anii 1991, când în 10 ani sau construit doar 17 mii apartamente sau de 10 ori mai puțin decât în perioada precedentă.
Da în prezent avem o înviorare vădită a activității de construcții. În această decadă v-om avea construite cam 47 mii apartamente în întreaga Moldova, cea ce este de 2 ori mai mult decât în precedenții 10 ani, însă de 3 ori mai puțin decât înainte de 1990.
Lucrurile stau mult mai prost în stânga Nistrului, unde construcția de apartamente practic a încetat după anul 1990, iar în prezent se construiesc de 2 ori mai puțin decât acum 10 ani în urmă. Raportat la numărul populației în stânga Nistrului în prezent se construiește de 8,5 ori mai puțin decât în dreapta Nistrului. Astfel în ultimii 10 ani în dreapta Nistrului sau construit aproximativ 17 apartamente la 1.000 de locuitori, iar în stânga Nistrului doar 2 apartamente la 1.000 locuitori.

Dar să ne întoarcem la mun. Chișinău.
Conform estimărilor noastre din datele statistice existente în mun. Chișinău în ultimii 60 de ani au fost construite aproximativ 257 mii apartamente, dintre care 200 mii sau 78% până în anul 1990 și altele 57 mii după perioada de independență.
1908_Constructii_02
Din grafic observăm că în ultimii 10 ani în mun. Chișinău se construiește de 3 ori mai mult decât în precedenții 10 ani. De aici și senzația de abundență de șantiere de construcție. Însă dacă analizăm cu perioada de până la independență în prezent se construiește de două ori mai puțin. De ce avem această senzație de hiperconstrucții de apartamente?
Răspunsul este simplu. Până în anii 1990 construcția de apartamente era precedată de extinderea sectoarelor mun. Chișinău. Da, în anii 1981-1990 au fost construite 80 mii de apartamente, dar au apărut și sectoare noi. Îmi amintesc când eram mic veneam la rude de pe actuala str. Onisifor Ghibu de la Buiucani, acolo unde începe Uzina Alfa, după str. Ghibul creștea porumb, iar acum avem câteva cartiere noi. Fiecare din noi poate să scrie câte cartiere au apărut în acest proces de construcție. Evident apariția cartierelor noi înseamnă investiții publice enorme în infrastructura urbană: drumuri, iluminat, apă, canalizare, transport public, instituții publice, etc.
Dar ce avem după 1990?
Au fost construite 57 mii apartamente, unde locuiesc peste 100 mii persoane, fără apariția unor sectoare sau cartiere noi. Fără drumuri, iluminat stradal, instituții publice, etc. Aceste ”economii” de bani public pe infrastructura urbană ne-au nenorocit. Parazitarea pe infrastructura veche, lipsa de viziune de dezvoltare, exploatarea la maxim a infrastructuri urbane a dus la mutilarea completă a Imaginii Urbane a mun. Chișinău.
Drept efect avem o aglomerare de construcții cu distrugerea a tot ce înseamnă habitatul urban. Astfel 30 de ani de vandalism în construcție a distrus fața și nobleța or. Chișinău.
Un calcul simplu arată ca valoarea actuală a apartamentelor în mun. Chișinău se ridică la 10 miliarde EURO. Dacă nu vandalizam în toți acești 30 de ani spațiul urban, atunci și valoarea apartamentelor trebuia să fie cu cel puțin 2-3 miliarde EURO mai mare decât avem în prezent.
Vandalismul Urban ne costă mult. Prea mult.
Am ”economisit” 500-700 milioane Euro pe extinderea infrastructurii urbane și am pierdut miliarde de Euro, prin distrugerea valorilor patrimoniale din mun. Chișinău. Mai rău aceste 16% de construcții noi din ultimii 30 de ani transformă or. Chișinău într-un coșmar. Gândiți-vă o clipă: 57 mii apartamente amplasate haotic peste celelalte 200 mii au distrus tot ce înseamnă Confort Urban.
Stoparea Vandalismului Urban. Acesta este subiectul de campanie pentru toți candidații la alegerile din octombrie 2019.