Apartamentele mici și piața secundară dezmorțesc piața imobiliară după 10 ani de declin

181026_Imobil_01

După 10 ani de cădere continuă și stagnare a prețurilor la apartamente din mun. Chișinău, în tr.III 2018 ele au arătat primele semne de înviorare. Astfel prețul mediu al unui apartament de 70m2 a cunoscut o ușoară creștere de la 36,540 euro în trimestrul II până la 36,680 euro în trm. III. Această creștere este complimentată  și de creșterea numărului de tranzacții pe piața imobiliară.

181026_Imobil_02

Înviorarea pieții are loc datorită, creșterii capacității de cumpărare a populației și schimbările în preferințele de achiziție ale populației

Astfel, dacă acum un an pentru procurarea unui apartament erau necesare 11,7 salarii medii anuale, atunci în tr.III al acestui an acest indicator pentru prima dată a coborât sub 10 ani și anume constituie 9,9 ani, cea ce înseamnă un efort financiar cu 18% mai mic comparativ cu acum un an.

Creșterea puterii de cumpărare a cetățenilor se explică prin aprecierea euro în ultimul an și creșterea veniturilor salariale în lei. Astfel, recalculat în euro salariul mediu anual anul trecut în tr. III era de 262 de euro/lună, iar acum a ajuns la 310 euro/lună. Salariu mediu anual în 2018 va atinge nivelul de 315 euro/lună.

181026_Imobil_03

În acest an numărul de tranzacții de vânzare cumpărare a apartamentelor se va apropia de 20 mii, cea ce este cu 5,5 mii mai mult decât media din ultimii 5-6 ani.

Piața imobiliară trece prin mai multe transformări profunde: aici vom menționa câteva cele mai importante:

Piața imobilelor de locuit se concentrează din ce în ce mai mult în mun. Chișinău. Dacă 7-8 ani în urmă în mun. Chișinău se efectuau mai puțin de 55-60% din totalul tranzacțiilor de vânzare/cumpărare de apartamente în acest an deja 70% din tranzacții au loc în capitală. Are loc o concentrare a pieții  într-un singur oraș.

S-a schimbat profund profilul și preferințele consumatorilor. În anii 2000 suprafața medie a apartamentelor vândute era de peste 120 m2, prin anii 2010 suprafața era în jur de 100 m2, iar în prezent suprafața medie de vânzare a unui apartament este de sub 70 m2. La începutul anilor 2000 procurarea de apartamente era un lux pe care și-l permiteau doar un grup restrâns de oameni foarte bogați de aici și suprafețele mari. Anii 2006-2012 se caracterizează prin procurarea apartamentelor de către cetățenii plecați peste hotare, cea ce a schimbat puțin profilul. În ultimii doi ani asistăm la o reformatare a pieții. Avem deja consumatori cu venituri medii și mari, care câștigă aci în țară și decid să procure un apartament. Creșterea veniturilor salariale recalculate în euro și prețul scăzut la apartamente face posibil acest lucru. Însă acești consumatori cu venituri modeste din punct de vedere a achiziției de imobile, au schimbat profilul de consum. Ei î-și pot permite doar apartamente cu suprafețe mici, cea ce și a determinat scăderea puternică a suprafeței medii ale apartamentelor vândute. Chiar dacă numărul de apartamente vândute a crescut puternic în ultimii doi ani, totuși datorită suprafețelor mici de vânzare, volumul pieții în euro continuă să stagneze.

În 2017-2018 scade ponderea apartamentelor noi în totalul tranzacțiilor. Dacă în anii precedenți apartamentele noi constituia circa 30% din totalul apartamentelor vândute în acest an ele vor fi puțin peste 20%, cea ce înseamnă că piața se înviorează, dar din contul pieții secundare și companiile de construcții încă nu au beneficiat de la această înviorare a pieții.

În analizele precedente spuneam că anii 2017-2019 sunt cei mai buni pentru procurarea unui imobil. Piața se află la cel mai scăzut nivel și cel mai probabil în 2019 v-om asista la o ușoară creștere a prețurilor, însă mai este mult până la prețurile record din 2007-2008.

Cum creșterea prețului la Petrol omoară ultimile rămășițe de concurență pe piața locală de produse petroliere din Moldova.

181012_Pret_Petrol
Prețul unui Barrel de petrol recalculat în lei a crescut cu 25% în ultimile 7 săptămâni. De la 1158 lei/barrel în august 2018 la 1444 lei/barell prima săptămână a lunii octombrie. Este cea mai brsucă creștere din acest an.
Această creștere se datorează în primul rând creșterii prețului unui barrel de petrol din aceastră perioadă, de la 69,82 la 85,44 USD și o ușoară depreciere a Leului moldovenesc față de USD, de la 16,59 la 16,91 Lei/USD.
Această creștere de preț a dus la majorarea prețului de import, dar nu a dus și la majorarea prețului de vânzare.
În rezultat companiile mari, integrate pe verticală nu au nici o problemă. Pentru ei indicatorul de bază sunt volumele de vânzări, iar profitul ei îl pot obține de la alte etape de producție, cum ar fi extragerea petrolului, prelucrarea lui și nu neapărat de la vânzare.
În schimb companiile mici au o singură sursă de venit, din vânzările de petrol.
În consecință, în situația acutală, mici operatori nu vor rezista șocului de pe piață și rând pe rând sunt expuși riscului de a falimenta spre marea bucurie a marilor operatori.