Creșterea veniturilor populației, creditele ipotecare și prețurile stabile au înviorat piața imobiliară

Evoluția de pe piața imobiliară din Chișinău pentru mulți este o enigmă. Am auzit de zeci de ori aceleași întrebări: pentru cine atâtea construcții? Cine cumpără, dacă toată lumea a plecat din țară?

Întrebările au și un substrat factologic. În ultimii cinci ani numărul mediu de apartamente date în exploatare anual este de peste 5 mii sau de două ori mai mult decât acum zece ani. Numărul tranzacțiilor cu apartamente în Chișinău anul acesta se va apropia de 15.000 apartamente sau cu 50% mai mult decât acum 5 ani în urmă când se vindeau pe an sub 10 mii de apartamente.

Cine mișcă piața imobiliară din Chișinău? care sunt factorii care determină evoluția de pe această piață?

Avem de-a face cu cinci factori fundamentali, care mișcă piața. Cunoașterea lor va permite atât cetățenilor cât și firmelor de construcție să-și revadă strategia lor în domeniul construcțiilor/vânzărilor/achiziționărilor de apartamente.

I. Migrația internă.
Da oamenii continuă să plece din țară, însă nu din Chișinău. În timp ce populația țării scade continuu, populația or. Chișinău în 10 ani de zile a crescut cu 30 mii persoane, de la 630 mii persoane în 2008 la 690 mii persoane în 2018. Această creștere se datorează migrației interne și înseamnă pentru or. Chișinău 14 mii de familii în plus, care au nevoie de apartamente. Și asta doar în ultimii 10 ani. Dar să nu uităm că în ultimii 10 ani în Chișinău s-au construit circa 40 mii de apartamente, așa că primul indicator nu răspunde încă la întrebarea noastră.

II. Schimbarea comportamentului social.
Nu știam cum să definesc un fenomen fără precedent care are loc în țara noastră, dar în mod special în or. Chișinău, din acest motiv l-am denumit comportament social. Ce am în vedere? În ultimii 10 ani comportamentul populației or. Chișinău s-a schimbat mai mult decât în precedenții sute de ani. Tinerii se căsătoresc mult mai târziu, chiar dacă nu sunt căsătoriți preferă să locuiască separat, iar dacă se căsătoresc preferă să nu aibă copii în primii ani de căsnicie, iar când decid să aibă copii, atunci numărul lor se limitează la un copil sau maxim 2 copii. Ce avem în rezultat? În anul 2006 în or. Chișinău ponderea familiilor de o persoană era de 17%, iar în prezent s-a dublat ajungând la aproape 33%. Iar alte 35% sunt familiile formate din două persoane. Numărul de familii din cinci persoane și mai mult, practic sunt pe cale de dispariție și ponderea lor s-a redus în doar 12 ani de trei ori de la 7,6% în 2006 la 2,8% în 2018.
Drept consecință, chiar dacă populația or. Chișinău a crescut cu doar 30 mii persoane, numărul de familii, sub influența schimbării comportamentului social s-a majorat cu 96 mii.
181214_Constructii_01
Doar anul acesta numărul de gospodării în or. Chișinău se va majora cu aproape 20 mii, față de 5 mii apartamente noi date în exploatare.
Creșterea numărului de gospodării se datorează exclusiv micșorării numărului de membri într-o gospodărie.
Acest lucru a schimbat cardinal cererea pe piața imobiliară. Dacă 15 ani în urmă doar 10% din apartamentele vândute era cu una și două camere. În prezent ele au ajuns la 70%.
181214_Constructii_02
Acum 15 ani un apartament construit avea în mediu peste 120 m2, iar în prezent a ajuns la sub 70 m2. Acest fapt are o singură explicație logică: creșterea fără precedent a numărului de gospodării formate din 1 sau 2 persoane, care evident preferă apartamente cu spații mici.
Dacă luăm în calcul și prețurile la apartamente, atunci în prezent companiile trebuie să vândă trei apartamente pentru a obține aceeași sumă de bani de la vânzarea unui singur apartament acum 10-15 ani în urmă.

III. Stabilizarea la nivelul de jos a prețurilor.
Piața imobiliară din Moldova a cunoscut o explozie a prețurilor până în anul 2008, când ele au crescut de șase ori în doar zece ani, atingând nivelul record de 867 EURO/m2 în anul 2008. Apoi în urma crize imobiliare, ele s-au prăbușit până la nivelul de 525 EURO/m2 și deja al doilea an consecutiv s-au stabilizat la acest nivel.
181214_Constructii_03
Pe termen mediu prețurile vor începe să crească, dar în prezent companiile de construcții se confruntă cu necesități enorme de lichidități. Multe din ele nu au rezistat crizei și au falimentat, altele au avut și continuă să aibă probleme cu întoarcerea creditelor la bancă. Băncile evită să crediteze companiile de construcții, drept consecință, cererea sporită de apartamente nu a dus la majorarea prețurilor, deoarece companiile preferă să obțină lichidități cât mai rapid posibil. În opinia noastră 2017-2019 sunt anii cu cele mai mici prețuri la apartamente, cel mai probabil după 2020 prețurile vor începe a crește.

IV. Creșterea veniturilor populației.
Să nu uităm că apartamentele se tranzacționează în Euro, din acest motiv veniturile populației trebuie examinate recalculate în Euro. După cum am anticipat încă din primăvară, datorită creșterii salariilor în lei și aprecieri Leului moldovenesc față de Euro, salariul mediu recalculat în Euro, în acest an va constitui în jur de 320 Euro/Lună.
181214_Constructii_04
Doar aprecierea valutei naționale din ultimii doi ani de zile a făcut apartamentele mai ieftine cu peste 10%. Drept consecință efortul financiar depus de o familie pentru procurarea unui apartament, este mult mai mic decât acum 10 ani.
181214_Constructii_05
Astfel, pentru procurarea unui apartament de 70 m2 acum 12 ani era nevoie de 36 salarii medii anuale, iar anul acesta indicatorul s-a redus de 3,8 ori până la 9,5 salarii medii anuale. Altfel spus efortul financiar depus de o familie este de aproape patru ori mai mic în prezent decât acum 10-15 ani.

V. Accesarea împrumuturilor ipotecare.
Creșterea veniturilor recalculate în Euro nu rezolvă problema procurării de imobile, deoarece economiile sunt prea mici, pentru a rezolva problema.
O soluție a devenit creditele ipotecare, iar conjunctura este una extrem de favorabilă: 1) băncile se confruntă cu un surplus de lichidități fără precedent, 2) băncile foarte slab creditează companiile atât din lipsa de proiecte cât și ponderea mare a creditelor neperformante înregistrate la agenții economici 3) persoanele fizice sunt cei mai buni platnici, creditele neperformante la ei sunt de 5-6 ori mai mici decât la persoanele juridice.
În aceste condiții băncile au accelerat procesul de oferire a creditelor persoanelor fizice pentru procurarea de imobil. Într-un singur an creditele au crescut cu peste un miliard de lei.
181214_Constructii_06
Doar în luna octombrie volumul de credite ipotecare a crescut cu 180 milioane lei, comparativ cu primele nouă luni ale anului 2017.
Dacă luăm în calcul și sectorul nebancar, atunci observăm că industria de construcții a primit în acest an o injecție financiară din partea băncilor, mai mare decât oricând.
Anume acești cinci factori sunt fundamentali în înțelegerea a cea ce se întâmplă în sectorul construcțiilor și care sunt tendințele pe următorii ani.

Advertisements

Cum a fost resimțit stresul valutar de moldoveni la 25 de ani la apariția leului

Stresul Valutar este un indicator necesar de la apariția monedei naționale a Republicii Moldova. Este vorba de cursul valutar, care este ceva mai mult decât pentru orice altă țară. Veniturile valutare ale cetățenilor noștri obținute din remitențe sunt mult mai mari decât veniturile salariale obținute în țară în lei moldovenești.

Majoritatea tranzacțiilor mari sunt realizate în valută străină. O parte considerabilă a economiilor și depunerilor în bănci la fel sunt deținute în valută străină.

Valuta este atotprezentă și orice fluctuație pe piața valutară afectează practic toți cetățenii. Aici trebuie să accentuez că cetățenii sunt afectați de orice fluctuație fie aprecierea sau deprecierea unei valute.

Oamenii vor să știe ce va fi cu banii lor păstrați fie în lei, fie în valută străină.

Pentru a arăta șocurile ca care sunt supuși cetățenii noștri provocate de fluctuațiile de pe piața valutară, am considerat oportun să elaborez un indicator denumit STRESUL VALUTAR.

Acest indicator măsoară variația zilnică a Leului față de USD și se sumează lunar, trimestrial și anual. Sumarea se face indiferent de direcția în care s-a modificat cursul valutar, deoarece orice fluctuație afectează cetățeanul de rând.

Din grafic putem observa că cetățenii noștri au trecut prin două cele mai puternice șocuri în 1998-1999 și 2015.

În 1998-1999 șocul a durat un an jumate de zile și s-a manifestat prin deprecierea cu 2,6 ori a monedei naționale de la 4,8 lei/USD (tr. III 1998) la 12,4 lei/USD (tr. I 2000).

În 2015 șocul valutar a fost provocat de doi factori – jaful bancar și speculația valutară (tr.I 2015), care până în prezent nu a fost investigată de către autorități. Deprecierea valutei a fost de doar 30% de la 15 lei/USD (tr IV 2014) la 19,9 lei/USD (tr. IV 2015). Însă șocul valutar a fost de 137,5% provocat nu atât de deprecierea valutei, cauzată de jaful bancar, cât de speculația valutară care a avut un impact mult mai puternic pe piața valutară decât jaful bancar propriu zis.

Cele mai bune perioade pentru moneda națională sunt anii 2005-2006, când am avut cea mai longevivă stabilitate pe piața valutară.

În 2018 Stresul Valutar a intrat în parametrii obișnuiți pentru Republica Moldova. În luna noiembrie 2018 acesta a constituit 2,3% cea ce este mai puțin decât media lunară pe ultimii trei ani care este de 2,6%. Până la finele anului, dacă nu se întâmplă nimic extraordinar Stresul Valutar anual va fi sub 31% cea ce este minimul din ultimii trei ani.
181130_StresValutar_01181130_StresValutar_02

Moldova alocă cei mai puțini bani pentru sănătate din Europa. E nevoie de măsuri urgente pentru redresarea situației

Raportat la PIB, cheltuielile pentru ocrotirea sănătății în Republica Moldova sunt de 2,2 ori mai mici decât media din UE. În valori absolute cheltuielile per capita din Republica Moldova sunt de 9,5 ori mai mici decât media din UE. Pentru anul 2019 Moldova planifică să aloce pentru ocrotirea sănătății 8,8 miliarde lei, dintre care 7,5 miliarde sunt banii acumulați și cheltuiți prin intermediul Fondului de Ocrotire a Sănătății, iar 1,3 miliarde alocări suplimentare din bugetul de stat pentru diverse programe și investiții.

Raportat la PIB, cheltuielile pentru sănătate în anul 2019 vor constitui 4,2% din PIB, față de 4,3% în 2018, cea ce reprezintă minimul din ultimii 14 ani

Media în UE este de 9,6% din PIB, iar cel mai puțin alocă România 5,2% din PIB. Din țările din afara UE, doar Turcia în 2017 a alocat mai puțin decât Republica Moldova.

În valori absolute lucrurile stau și mai prost. Moldova alocă anual 515 USD per/capita, cea ce este de 9,5 ori mai puțin decât media din UE.

Pentru a reduce din acest decalaj enorm sunt necesare câteva măsuri urgente:

I. Introducerea taxei pe viciu. Cheltuielile Fondului de Asigurării Obligatorii de Asistenţă Medicală (AOAM) pentru fumători și cei dependenți de alcool sunt mai mari decât pentru restul cetățenilor. Nu este echitabil ca oamenii, care duc un mod sănătos de viață să achite pentru cei care delibarat decid să-și distrugă sănătatea. Pentru a rezolva această problemă este necesar de introdus o taxă pe viciu la vânzarea de produse din tutun și băuturile alcoolice. Taxa trebuie să fie în cotă fixă pe unitate de produs și să fie aprobată anual de Parlament. Pentru simplificarea administrării ei, taxa va fi unificată cu acciza la produsele sus numite, însă integral se va vira în Fondul AOAM. Prin taxa de viciu pot fi acumulate suplimentar în Fondul AOAM 0,5-1 miliarde lei anual, cea ce va majora cheltuielile pentru sănătate cu până la 0,5% din PIB.
II. Dezvoltarea Asigurărilor Medicale Facultative. O sursă semnificativă de veniturile ale Sistemului de Ocrotire a Sănătății în țările UE sunt asigurările benevole a cetățenilor, suplimentar asigurărilor obligatorii. Companiile care luptă pentru angajați oferă pachete sociale, care includ și pachete suplimentare de asigurări medicale. Pentru încurajarea unor astfel de asigurări este necesar de oferit asigurărilor facultative același regim fiscal ca și la asigurările obligatori. Pentru aceasta primele de asigurări medicale facultative nu trebuie să fie incluse în veniturile cetățenilor și să nu fie supuse impozitului pe venit. Scopul urmărit este ca cel puțin 10% din salariați să aplice la asigurări medicale facultative. Această măsură ar pute da sistemului de ocrotire a sănătății suplimentar 500 milioane lei anual, sau 0,2-0,3% din PIB.

Aceste două măsuri urgente ar permite aducerea Republicii Moldova la minimul din UE. Suplimentar este necesar de implementat cel puțin alte două măsuri.

III. Majorarea alocațiilor din Bugetul de Stat pentru programe naționale și proiecte investiționale în domeniul sănătății. În prezent suplimentar la Fondul AOAM, guvernul alocă circa 1,3 miliarde lei pentru diverse programe naționale și proiecte investiționale în domeniul sănătății, cea ce reprezintă 0,6% din PIB. Este necesar ca în 5 ani de zile de adus acest indicator la cel puțin 1,2% din PIB, cea ce presupune o majorare anuală cu 0,1% din PIB sau 200 milioane lei în prețurile anului 2019.
IV. Creșterea numărului de persoane asigurate. Datorită faptului că mai mult de jumătate din populația ocupată nu are un loc de muncă oficial, Fondul AOAM este lipsit de cel puțin 600 mii persoane asigurate. Sarcina guvernului este ca prin politici active să includă cât mai multe persoane neasigurate în sistemul de asigurare medicală. În acest sens Guvernul a creat cadrul legal necesar: legea zilierilor, persoanele fizice autorizate. Aceste măsuri active trebuie să urmărească inculderea în sistemul de asigurări sociale în următorii 3-5 ani a cel puțin 100 mii persoane, cea ce ar oferi suplimentar până la 300 milioane lei anual.

Toate aceste măsuri vor permite majorarea alocațiilor pentru sănătate la cel puțin 5% din PIB, față de 4,2% nivelul actual.

Optimizările de personal, redistribuirea veniturilor și reducerea poverii fiscale majorează salariile bugetarilor

Cheltuielile cu remunerarea muncii ale Bugetului Public Național în 2019 vor constitui aproximativ 14,95 miliarde lei în creștere cu 7% față de anul 2018 sau cu 973 milioane lei. Această majorare este cea mai mică din ultimii ani și ca valoare, dar și ca ritm de creștere.
181114_Salariu_Bugetari
Evident apare întrebarea, cum este posibilă majorarea semnificativă de salarii în astfel de condiții.

În opinia noastră acest lucru se va realiza datorită a trei factori:

În primul rând se preconizează o optimizare radicală a numărului de angajați ale autorităților centrale. Astfel, conform proiectului de buget se presupune reducerea cu 15% a numărului de unități în organele autorităților publice centrale, de la 68.651 unități în 2018 la 59.968 unități în 2019. Reducerea cu 8.683 unități a statelor de personal nu înseamnă nemijlocit și concedierea a acestui număr de persoane. Multe unități erau vacante, unele persoane ocupau 1,5-2 unități.

În al doilea rând majorările cele mai esențiale vor fi realizate în favoarea celor cu cele mai mici venituri. De fapt vorbim despre o redistribuire în interiorul bugetarilor, cei cu venituri mici vor avea majorări în parte din contul celor cu venituri mari.

În al treilea rând din contul reducerii poverii fiscale. Astfel 750 milioane lei contribuții sociale și 150 milioane lei impozite pe venit, nu vor fi transferați în bugetul de stat, dar vor fi primiți sub formă de salarii de către bugetari. Cei drept această sumă Guvernul oricum o plătește sub formă de acoperire a deficitului Fondului de Asigurări Sociale, care în 2019 crește cu 1,5 miliarde lei.

De fapt trebuie să spunem că fondul de salarii în sectorul bugetar în 2019 va fi 14,95 miliarde lei plus 900 milioane lei, achitate indirect de Guvern prin reduceri fiscale.

Apartamentele mici și piața secundară dezmorțesc piața imobiliară după 10 ani de declin

181026_Imobil_01

După 10 ani de cădere continuă și stagnare a prețurilor la apartamente din mun. Chișinău, în tr.III 2018 ele au arătat primele semne de înviorare. Astfel prețul mediu al unui apartament de 70m2 a cunoscut o ușoară creștere de la 36,540 euro în trimestrul II până la 36,680 euro în trm. III. Această creștere este complimentată  și de creșterea numărului de tranzacții pe piața imobiliară.

181026_Imobil_02

Înviorarea pieții are loc datorită, creșterii capacității de cumpărare a populației și schimbările în preferințele de achiziție ale populației

Astfel, dacă acum un an pentru procurarea unui apartament erau necesare 11,7 salarii medii anuale, atunci în tr.III al acestui an acest indicator pentru prima dată a coborât sub 10 ani și anume constituie 9,9 ani, cea ce înseamnă un efort financiar cu 18% mai mic comparativ cu acum un an.

Creșterea puterii de cumpărare a cetățenilor se explică prin aprecierea euro în ultimul an și creșterea veniturilor salariale în lei. Astfel, recalculat în euro salariul mediu anual anul trecut în tr. III era de 262 de euro/lună, iar acum a ajuns la 310 euro/lună. Salariu mediu anual în 2018 va atinge nivelul de 315 euro/lună.

181026_Imobil_03

În acest an numărul de tranzacții de vânzare cumpărare a apartamentelor se va apropia de 20 mii, cea ce este cu 5,5 mii mai mult decât media din ultimii 5-6 ani.

Piața imobiliară trece prin mai multe transformări profunde: aici vom menționa câteva cele mai importante:

Piața imobilelor de locuit se concentrează din ce în ce mai mult în mun. Chișinău. Dacă 7-8 ani în urmă în mun. Chișinău se efectuau mai puțin de 55-60% din totalul tranzacțiilor de vânzare/cumpărare de apartamente în acest an deja 70% din tranzacții au loc în capitală. Are loc o concentrare a pieții  într-un singur oraș.

S-a schimbat profund profilul și preferințele consumatorilor. În anii 2000 suprafața medie a apartamentelor vândute era de peste 120 m2, prin anii 2010 suprafața era în jur de 100 m2, iar în prezent suprafața medie de vânzare a unui apartament este de sub 70 m2. La începutul anilor 2000 procurarea de apartamente era un lux pe care și-l permiteau doar un grup restrâns de oameni foarte bogați de aici și suprafețele mari. Anii 2006-2012 se caracterizează prin procurarea apartamentelor de către cetățenii plecați peste hotare, cea ce a schimbat puțin profilul. În ultimii doi ani asistăm la o reformatare a pieții. Avem deja consumatori cu venituri medii și mari, care câștigă aci în țară și decid să procure un apartament. Creșterea veniturilor salariale recalculate în euro și prețul scăzut la apartamente face posibil acest lucru. Însă acești consumatori cu venituri modeste din punct de vedere a achiziției de imobile, au schimbat profilul de consum. Ei î-și pot permite doar apartamente cu suprafețe mici, cea ce și a determinat scăderea puternică a suprafeței medii ale apartamentelor vândute. Chiar dacă numărul de apartamente vândute a crescut puternic în ultimii doi ani, totuși datorită suprafețelor mici de vânzare, volumul pieții în euro continuă să stagneze.

În 2017-2018 scade ponderea apartamentelor noi în totalul tranzacțiilor. Dacă în anii precedenți apartamentele noi constituia circa 30% din totalul apartamentelor vândute în acest an ele vor fi puțin peste 20%, cea ce înseamnă că piața se înviorează, dar din contul pieții secundare și companiile de construcții încă nu au beneficiat de la această înviorare a pieții.

În analizele precedente spuneam că anii 2017-2019 sunt cei mai buni pentru procurarea unui imobil. Piața se află la cel mai scăzut nivel și cel mai probabil în 2019 v-om asista la o ușoară creștere a prețurilor, însă mai este mult până la prețurile record din 2007-2008.

Cum creșterea prețului la Petrol omoară ultimile rămășițe de concurență pe piața locală de produse petroliere din Moldova.

181012_Pret_Petrol
Prețul unui Barrel de petrol recalculat în lei a crescut cu 25% în ultimile 7 săptămâni. De la 1158 lei/barrel în august 2018 la 1444 lei/barell prima săptămână a lunii octombrie. Este cea mai brsucă creștere din acest an.
Această creștere se datorează în primul rând creșterii prețului unui barrel de petrol din aceastră perioadă, de la 69,82 la 85,44 USD și o ușoară depreciere a Leului moldovenesc față de USD, de la 16,59 la 16,91 Lei/USD.
Această creștere de preț a dus la majorarea prețului de import, dar nu a dus și la majorarea prețului de vânzare.
În rezultat companiile mari, integrate pe verticală nu au nici o problemă. Pentru ei indicatorul de bază sunt volumele de vânzări, iar profitul ei îl pot obține de la alte etape de producție, cum ar fi extragerea petrolului, prelucrarea lui și nu neapărat de la vânzare.
În schimb companiile mici au o singură sursă de venit, din vânzările de petrol.
În consecință, în situația acutală, mici operatori nu vor rezista șocului de pe piață și rând pe rând sunt expuși riscului de a falimenta spre marea bucurie a marilor operatori.

Cum depozitele bancare au devenit durerea de cap a BNM

La data de 4 octombrie 2018 BNM a majorat norma rezervelor obligatorii pentru depozitele atrase în lei până la nivelul record pentru Moldova de 42,5%.Această majorare se datorează ca urmare a trei factori de bază: creșterea accelerată a depozitelor în lei în sistemul bancar, gradul redus de creditare a economiei și surplusului de valută pe piața valutară.

Suma acestor trei factori au determinat BNM să  majoreze fără precedent rata rezervelor obligatorii.

Astfel comparativ cu nivelul minim din noiembrie 2015 depozitele în sistemul bancar au crescut cu 11,6 miliard lei de la 49,5 miliard lei în 2015 la 61,1 miliarde lei în iulie 2018.

Însă depozitele atrase în lei în această perioadă au crescut cu 12,9 miliarde, iar cele în valută s-au redus cu 1,3 miliarde lei. Anume creșterea cu 56% a depozitelor în lei de la 23 miliarde la 35,9 miliarde a determinat decizia BNM. Depozitele în lei au crescut atât la persoanele fizice cu +6,3 miliarde, cât și la persoanele juridice +6,6 miliarde lei.

Depozitele în valută la fel au fost pe plus, iar reducerea lor recalculată în lei se datorează aprecierii valutei naționale.

Aprecierea valutei pe de o parte a încurajat economiile în lei, iar pe de altă parte au diminuat valoarea depozitelor în valută recalculate în lei. Drept consecință, dacă în 2015 economiile în valută constituiau aproape 54% din toate depozitele, atunci în prezent ele sunt puțin peste 41%.

180910_01

Creditarea economiei

Pe fundalul creșterii cu 56% a depozitelor atrase în lei, continuă să scadă volumul valoarea creditelor oferite de bănci economiei.

Astfel comparativ cu 2015, perioada analizată de noi, creditele bancare s-au redus cu 14%, sau cu 4,8 miliarde lei. De la 38,2 miliarde lei în 2015 la 33,4 miliarde lei în iulie 2018. Această reducere se datorează exclusiv reducerii creditelor oferite persoanelor juridice, care au scăzut cu 7,6 miliarde lei. Persoanele juridice nu doar și-au redus creditarea de la bănci, dar au majorat și depunerile lor în bănci cu 6,6 miliarde lei. Altfel spus în doar mai puțin de 3 ani agenții economici și-au redus activitatea investițională cu 14,2 miliarde lei.

Astfel, persoanele fizice au devenit colacul de salvare al băncilor, în condițiile în care și-au  majorat în această perioadă volumul de credite contractate cu 47% sau 2,8 miliarde lei.

180910_02

În prezent băncile î-și îndeplinesc slab funcția lor în economie de a atrage resurse libere și a credita economia.

Cel mai clar se vede acest lucru dacă analizăm doar dinamica evoluției depozitelor și creditelor în lei. În 2015 la 23,9 miliarde depozite în lei, băncile ofereau 22,1 miliarde le credite în lei, sau 92,6% din totalul depozitelor atrase. În prezent la 35,9 miliarde lei depozite atrase în lei, băncile oferă doar 20,5 miliarde lei credite în lei sau doar 57,2% din totalul depozitelor atrase.

180910_03

Băncile nu sunt extrem de stresate de acest fapt deoarece în salvarea lor vine BNM, care procură restul resurselor neutilizate.

Presiunea supra leului pe piața valutară

Începând cu ianuarie 2016 vânzările nete de valută a persoanelor fizice a fost mai mari decât necesitățile de valută din partea persoanelor juridice. În această perioadă surplusul de valută constituia peste 700 milioane USD. Evident acest surplus de valută a dus la aprecierea leului moldovenesc, dar în mod special la creșterea presiunii pe piața monetară. Surplusul de valută se regăsește parțial în depozitele bancare în lei.

Costurile BNM de intervenție la depozitele în lei

Pentru a reduce presiunea pe piața financiară BNM a intervenit, majorând rezervele obligatorii. Costurile suportate de BNM se ridică la 529 milioane lei anual, sau cu 70 milioane lei mai mult față de acum un an. Costurile sunt determinate atât de creșterea volumului de depozite, cât și a rezervelor obligatorii. Cea ce salvează parțial situația este reducerea ratei plătite de BNM de la 6% în 2017 la 3,5% în prezent. Totodată observăm că cele mai mari costuri suportate de BNM au fost în perioada 2015-2016, atunci când a fost nevoită să absoarbă șocul provocat de injecția de capital în sistemul financiar.

180910_04

Rata achitată de BNM pentru rezervele obligatorii de regulă este mai mică decât rata inflației, excepție a fost perioada 2015-2016. Drept rezultat nominal BNM întoarce mai mult băncilor comerciale, însă valoarea reală a banilor este mai mică, cea ce înseamnă că BNM prin intervențiile sale nu majorează în termeni reali masa monetară.

Ce urmează

Cel mai probabil rata rezervelor obligatorii, fără precedent, este una de scurtă durată. Opinia noastră se bazează pe câteva argumente: 1) În prezent s-a accelerat cererea de valută din partea persoanelor juridice, pe fundalul stabilizării ofertei din partea persoanelor fizice. Acest lucru va scădea din presiunea asupra leului exercitat pe piața valutară. 2) Cel mai probabil după 5 ani de cădere continuă a activității de creditare a economiei de către sectorul bancar în a doua jumătate a anului 2018 vom asista la o ușoară creștere a creditării, cea ce va reduce din excesul de lei în sistemul bancar 3) În ajun de alegeri anticipăm o temperare a ritmului de creștere a depozitelor în lei în sistemul bancar, fapt care iarăși va reduce din presiunea existentă. Dacă acești 3 factori se for accentua în luna septembrie – noiembrie, atunci cel mai probabil BNM va revedea în scădere rata rezervelor obligatorii în perioada imediat următoare.

Un aspect care urmează de a fi investigat

Cea ce urmează de investigat este cine sunt cei care creează exces de valută pe piața valutară și exces de lei pe piața financiară. Situația din prezent amintește perioada 2006-2009, când am asistat la același tablou, intrări de valută în țară, surplus de lichidități și procurări masive de valută în preajma alegerilor. Atunci BNM a consumat 1/3 din rezervele sale valutare.

Suplimenta pentru analiza noastră cele 3 bănci lichidate (BEM, BS, UB) ne-au oferit o informație utilă pentru a înțelege ceea ce se întâmplă în sistemul bancar moldovenesc. Astfel, mai mult de jumătate din depozite din acele 3 bănci erau deținute de mai puțin de 8 mii de persoane, mărimea media a depozitelor cărora era de 500 mii lei. Piața financiară și valutară este opacă, concentrată și dependentă de un număr restrâns de persoane.

Comportamentul jucătorilor pe piața valutară și a depozitelor bancare nu seamănă a comportamentului unui gasterbeiter, care aduce valută acasă o schimbă în lei și o depune în bănci. Cel mai probabil avem de afacere cu un grup restrâns de persoane, care intervin pe piața valutară și cea bancară, iar comportamentul lor seamănă cu investitorilor care sunt siguri de recuperarea investiției.

Cine și câți sunt cei care joacă piețele noastre valutare și financiare trebuie să fie subiect de investigație nu doar a BNM, dar și a altor structuri ale statului. Acest apel l-am făcut în atât 2007 cât și acum în 2018.